[한국공인중개사협회 실무교육9] 부동산 세제 실무 3 - 양도소득세 비과세, 다가구주택, 겸용주택, 일시적 1가구 2주택
양도소득세 비과세
공인중개사도 양도세를 자신있게 말해주어야 매도자가 팔수 있다.
세무사와 상담하고 정확하게 하는것이 더 현명하다
1세대 1주택 비과세 기준 : 양도일 현재(잔금전까지) 기준
거주자에 한하여 비과세 적용 가능
비거주자는 비과세 안된다.
2년이상 보유할 것 : 조정지역은 2년이상 거주해야함 (2017.08.03 취득일부터 해당)
17.8.3일 이후 취득한 사람은 거주 필수.
주택 부수토지로서 도시지역내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배,
도시지역 밖의 경우는 10배 이내 토지 포함
-> 22년 수도권내 도시지역 3배로 축소
1세대란?
생계를 같이하는 가족 (주민등록x)
일시퇴거한자를 포함 (기숙사 등)
주민등록상으로 판단하면 안됨
미혼 자녀가 집이 있고 세대분리 시켜놔도 같은 1세대임
주민등록만 같이되어있는 경우
: 부모님 시골 사는데 부양가족 공제때문에 생계 같이 안하는것 증명하면 1세대 아닌걸로 본다
독립세대는 동일세대에 포함 (취득세와 동일)
: 30세 이상인 경우는 (소득과 상관없이) 독립세대 인정
: 소득이 있는경우 (2021년 기준 소득 73만원 이상) 독립세대 인정
- 신고되지 않은것은 세무서에서 받아주지 않음!!
주택의 개념
사실상 용도에 따른것
공부상 근린생활시설이지만 실제 주택으로 사용되면 주택이다.
불법이든 아니든 실제 사용이 중요함
다가구, 다세대 가구는 세법상 동일한것으로 본다.
하나하나 개별 주택으로 본다.
예외
1.
다가구 : 공동주택
하나의 매매단위(통매매)로 양도하는 경우 단독주택으로 간주한다
(1세대 1주택 가능)
2.
겸용주택 = 상가주택
주택부분이 크면 전체 주택으로 판단하여
비과세 구간이 늘어나고 장특공제도 달라져서 유리하다
22년 1월 1일 이후 고가(12억이상) 겸용주택은
초과되는 부분만 과세. 특례 적용하지 않는다
3.
부수토지는 양도세에서 주택으로 안본다
(취득세는 부수토지 주택으로 본다)
공유자별로 각각1주택
공동상속주택은 주된 상속자의 주택으로 본다
(상속 소수지분자는 안들어간다)
4.
주거용 오피스텔은 주택으로 본다
세입자가 전입신고 안하고, 사업자를 업무용으로 신고했으면 주택이 아니지 않냐? 무조건은 아님 NO
세입자가 어떤 용도로 사용했는지 확인한다.
5.
취득세는 입주권과 분양권 2020.8.10일 이후 취득부터
주택수 포함
양도세 입주권은 주택수 포함
양도세 분양권은 21년 1월 1일 이후 취득분부터 주택수 포함
(취득세와 다름)
다가구주택 비과세 판단시 주의사항
19가구 다세대 통으로 양도하면 1세대 1주택 비과세 가능함
주의할점! 건축법상 다가구에 해당되어야 함.
건축법상 다가구 : 3층이하, 연면적 660, 19세대 이하
분할매매인 경우, 건축법상 불법증축한 경우
비과세 안됨을 유의해라
좌측 : 전체 비과세
우측 : 옥탑은 4층이 되어 다세대주택이 된다.
주인세대만 비과세 되고 나머지는 과세된다
조정지역이면 중과세까지 된다.
겸용주택 비과세 특례
고가 겸용주택(실거래 12억 초과)은 주택과 상가를 구분하여
주택 부분만 1세대 1주택 비과세 한다
상가는 과세된다
좌측 : 주택과 주택외 부분의 면적이 동일하면
주택만 비과세, 상가는 과세된다
우측 : 만약 옥탑이 하나 더 있으면 주택이 더 많아지므로
전체 비과세가 된다.
2022년 이후 12억 초과 상가는 과세된다
12억 이하는 전체 비과세,
12억 초과는 상가만 과세
1세대 2주택 비과세 특례
2,3번인 경우 확인
4,5번인 경우, 농어촌/상속 주택 취득 전 일반주택만 해당
농어촌주택 활성화를 위한
의도치 않게 상속하게 되었으니
두가지는 비과세 해줌
상속 이후에 취득한 것은 해당 안됨
8번 장기임대주택 활성화
거주주택을 먼저 팔면 1세대 2주택임
무조건은 아니므로 확인해봐야함. 단점이 많이 사라짐
일시적 1세대 2주택
123법칙 (비조정지역인 경우 해당)
1. A주택 취득 후 1년 이후 B주택 취득
2. A주택은 2년 이상 보유
3. B주택 취득은 3년이내 양도
2주택 모두 조정지역인 경우,
3년이내가 아닌 1,2년 이내 양도해야한다.
2주택 중에 하나만 비조정지역이면 3년으로 생각하면 된다.
2,3년은 전입요건 없지만, 1년이내 양도하는 경우 전입요건 있다.
실 거주목적(세대원 전원) + 30일 이상 전입해야 한다
거주주택과 장기임대주택
A거주용주택, C, D는 장기임대주택 등록하여 총 3채가 있는상황
A주택 2년거주하고 팔면 비과세 적용
B주택 신규 취득해서 2년거주하고 팔면 비과세 적용
C, D 임대주택 모두 비과세 적용
But 함정이 있다. (하단) 녹색 색칠한 부분만 비과세 적용된다
녹색 라인만 있는 부분은 과세 된다.
양도차익 거주주택 > 임대주택 일때 유리
양도차익 거주주택 < 임대주택 일때 불리
A주택 양도차익이 1억이면 비과세,
D주택 양도차익이 5억이면 비과세 안됨
2019.2.12이후 취득한 거주주택인 경우,
평생 1회 한하여 비과세 되는걸로 변경됨
A주택과 D주택만 비과세 된다
장기임대주택 신청하신 분들의 환호가 비명이 되었다고..
보유요건과 거주요건
취득당시 조정대상지역 + 17.08.03 이후 취득한 경우 (잔금청산일 기준) :
2년이상 보유, 2년이상 거주요건 갖추어야 한다.
이 조건이 아니면 거주하지 않아도 됨.
예외사항은 계약일 당시 무주택이어야함
보유요건
[원칙] 취득일 ~ 양도일까지 2년이상 보유
21.1.1일 현재 1주택 보유하거나
일시적2주택 비과세 해당하는 경우 원칙 적용
[예외] 다주택자인 경우, 양도하고 1주택을 남겨두면
보유하게 된 날 ~ 양도일까지 보유
3번예규 굉장히 복잡함
1세대 2주택인데 1주택 보유하게 된날부터 적용됨
(원칙적용 안됨)
1세대 2주택을 과세하고, 또 2주택이 된 경우 해당
주의1 ) 21.2.17일이후 양도 뿐만 아니라 증여, 용도변경(오피스텔 등)도 포함
-> 2년 더 끌고가야한다
아파트1, 오피스텔1 있는경우
오피스텔 용도변경하고 또 2년을 기다려야 한다.
주의2 ) 조정 + 2017.8.3일 이후 취득한사람들은
이미 2년 거주했더라도(매매 전 임차한거 말하는듯),
다시 2년 거주해야함.
3번. 2번 예외??
2주택 이상 보유한 세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고(과세하고) 집을 또 사서 일시적 2주택이 된 경우
중간에 과세 된적이 있으면 봐주지 않는다.
-> 과세하겠다.
A,B 주택이 있는경우
A주택 과세하게 되면 보유기간은(1)번부터 시작
A주택 비과세하게 되면 보유기간은 (2)번부터 시작
A팔고 B,C 두채가지고 있는경우
A주택 과세가 되었을때 -> A,B는 일시적2주택이 아니고 B,C는 일시적2주택 관계
이러한 경우는 위에 3번의 경우에 해당해서 봐주지 않는다.
보유기간(1)번부터 시작 - (계속보유~적혀있는 부분)
결국 B는 비과세를 받지 못한다
***
3번 개정세법에 해당.
루틴!
A주택이 비과세되면 B,C는 종전 세법으로한다.
A주택이 과세되면 B,C는 개정 세법으로 한다.
정리!
21.1.1일 현재 2주택 이상이거나 다주택 되신분들
종전주택이 과세/비과세 인지 확인
1세대 1주택이거나 1세대 2주택 비과세가 아닌경우, 1주택이 된 상태가 되었다면 직전에 과세였으면
1주택 된 시점부터 기산
기존에 양도한것이 비과세면 원래 취득한 날부터 가면 된다
8년 자경농지
연간 1억 양도세 100프로 감면
다른업무 같이 하는 사람 문제가 됨
8년이상 자경 : 직접 노동력 경작해야하는데 어떻게 측정하는가?
세법상 다툼이 생겨서, 총급여 사업소득 3700이상인 경우 농사로 보지 않는다
복식부기의무자에 해당하는 사업자는 안됨
3700미만은 무조건 경작으로 보지는 않고.
세무사 개별적으로 판단한다.
