[한국공인중개사협회 실무교육13] 모의현장실습 3 - 계약자 확인, 법정 계약서
1. 계약자 확인
공인중개사 공동인 경우,
좌측은 주로 임대인, 매도인측
우측은 임차인, 매수인측
계약서는 물권지 중개사가 작성하는것이 관행
3명의 중개인이 있으면 추가 버튼으로 모두 작성
서류
1. 등기증명서
2. 주민등록증 / 여권 / 운전면허증
3. 등기권리증 (등기필증) : 보통 잔금때 본다
주민등록증 진위확인 서비스 / 면허증 진위확인
등기권리증은 소유권이전등기단계(잔금)에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우(계약시) 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.
대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결
소유자 확인
1. 개인
2. 법인
3. 종중 ∙ 종교단체
1. 개인
등기사항증명서 + 주민등록증 + 등기권리증
2. 법인
법인인 경우, 법인등록번호가 있다.
등록번호를 조회하면 법인등기부 조회 가능
임원에 관한 사항 조회 가능
법인 직원이 오는 경우
필요서류
위임장 + 법인인감증명서
(위) 대표이사가 오는 경우
(아래) 직원이 오는 경우
직원의 집주소, 직원의 주민번호, 법인인감도 같이 찍으면 좋으나
대리인 도장 찍어도 됨
직원은 대리인임
3. 종중 ∙ 종교단체
종중(문중)
단체가 소유한 부동산
대표자 소유가 아님
13자리 부동산 등기용 등록번호
종교단체
대표자 소유가 아님
총유
법인이 아닌 집합체로서 물건을 소유할 때는 총유로 한다.
(민법 275조)
교회의 수입으로 이루어진 재산은 교회소속 교인들의 총유에 속한다.
그 재산의 처분은 소속 교인들로 구성된 총회의 결의에 따라야 한다
(대법원 2006다23312)
종중∙ 종교단체 소유
• 부동산등기부 + 등기권리증 + 정관 (규약)
- 재산처분에 관한 종중 제직회 결의서 (회의록) 필요
- 실제 계약은 대표자와 한다
대표자 주민증 + 종중 ∙종교단체 명의 계좌송금
계약자 주민등록번호 넣지 마세요
하기도 함.
개인정보 보호법 개정
주민등록번호 : 법령의 근거가 있어야 함
성명, 전화번호, 주소 : 본인 동의가 있으면 OK
[ 부동산 계약 시 주민번호 사용 가능 : 반드시 기재 X]
부동산거래신고에 관한 법률
부동산등기법
주택임대차보호법
(안전행정부 질의회신 2014. 9. 19)
주민번호 기재 안 해도 계약서는 유효
생년월일만 작성해도 됨.
계약자 확인
1. 서명
2. (기명)날인 : 중개사가 직접 작성
3. 손도장
4. 싸인 : 본인만 알아보는 표시
민사소송법 358조 (사문서의 진정의 추정)
서명, 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정함
-> 셋중에 하나만 있으면 진정한 것으로 본다.
무인 : 엄지로 찍은 도장, 좌우 상관 없음
싸인 : 법 조항 없음
-> 중개사 입장에서는 사용 안하는게 좋을듯
날인의 한계
대법원2013. 8. 22. 선고 2012다94728 판결
인영의 날인행위가 작성 명의인의 의사에 기한 것임에 관하여
법원으로 하여금 의심을 품게 할 수 있는 사정을 입증하면 그 진정성립의 추정은 깨어진다
-> 도장을 찍어서 잘 넘어가면 괜찮은데 문제가 될수있다
서명이 있으면 날인이 없어도
대법원2008. 2. 14. 선고 2007다17222 판결
서명이 자필임을 피고도 다투지 아니하나 날인은 되지 아니한 경우 그 문서의 진정성립이 추정된다
서명은 날인보다 힘이 있다.
ex. 은행에 융자서류 쓰러 갈때
도장 찍으면 편하지만, 채무자가 몰랐다고 하면 복잡해진다
서명을 받으면 명확하다.
대리계약
위임장 + 인감증명서
전화확인 + 계좌송금
계약 시, 위임장 +인감증명서, 못 가져왔다면?
원칙은 다음날 오세요~
예외
특약사항(불가피한 경우)
1. 매도인이 000에게 위임한 사실을 개업공인중개사가 전화로 확인하였음 (반드시 녹음)
2. 중도금 지급일에 위임장과 인감증명서를 제출하기로 함
행정처분 사유가 되는가?
▪ 임대인 대리 계약 시 위임장 보완 약속
▪ 임차인이 구청에 신고 소명요구 받음
-> 반드시 위임장을 징구해야 한다고는 볼 수 없다
국토교통부 부동산산업과-1588 (2010.4.29)
원칙은 위임장 + 인감증명서 받는것
위임장은 누가 보관하나?
대리인 보관
(정답은 아님)
필요하다고 하면 사본 줄수 있다.
개인정보수집
특약으로 동의서를 갈음할 수 없나요?
No
법령에 요구사항이 많아서 특약 사항에 모두 담을 수 없습니다.
잔금일 기준 5일이 경과하면 주민번호 뒷자리 삭제하는 기능 업데이트
법정 계약서
민간임대주택법 47조(표준임대차계약서)
① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는
국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.
: 사용 안하면 과태료
표준임대차계약서
개정 : 2022년 1월
총 6쪽
1쪽. 임대사업자, 임차인, 개공 정보
2쪽. 민간임대주택의 표시
전용/ 공용면적 확인 : 집합건축물 대장 (전유부)
구분 : 주 - 주된 건축물
부 - 부속건축물
부 (지1층 + 지2층 더하기)
다가구주택의 주거 전용면적
- 한 층 1 가구 : 해당 층 전체면적
- 한 층 여러 가구 : 복도, 계단, 현관 등 공용부분 제외 각 세대 만 사용하는 면적을 개략 기재
- 2018.12.30. 이후 건축허가 다가구주택은 호(가구)별 전용면적 기재해야
예시 )
2가구 100제곱미터
공용면적이 20%인경우,
주거면적 80제곱미터이므로
주거면적: 40제곱미터
공용면적: 10제곱미터
기재한다.
2018년 이후 건축허가 주택
각 호수별로 면적이 나와있다.
민간임대주택의 종류
임대사업자 등록증 확인!
임대사업자 등록증을 가져오지 않은경우,
렌트홈 renthome.go.kr
주택임대사업자 정보
참고한다
***
100세대 민간주택 단지 해당여부는 거의 없다.
임대보증금 보증가입 여부
보통 보증금+근저당 60%까지는 안전하다고 본다 (시가로 계산)
초과되는 부분에 대해서만 가입한다(하단 설명)
시가 계산하는 법
공시가격 x150% = 주택가격
5억인 경우 7.5억
7.5억 x 60% = 4.5억
보증금 + 근저당이 4.5억 이하인 경우
보증보험 가입할 필요가 없다
보증금 6억에 근저당 없을경우
차액 1.5억에 대해서 가입해야한다.
공동주택 9억 미만인 경우,
감정가는 130%, 시가는 150%
서울지역의 경우, 소액보증금 5천만원 이하는 가입할 필요 없음
임대보증금 일부보증이거나 미가입하는 경우,
임차인의 동의서 필요
임대보증금 일부보증, 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서
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4. 계약조건
연체이율 8~10% 적당
3 페이지
100세대 이상 주택단지는 임대료 증액시, 임대료 5%범위에서 비율 정한다
4 페이지
제 12조. 보증수수료의 75%는 임대사업자가 부담하고, 25%는 임차인이 부담한다
5 페이지
제14조(임대사업자의 설명의무)
1.임대보증금 보증가입
2.선순위 담보권
3.잔여 임대의무기간
4.임대료 증액제한
5.계약 해제 해지
6.선순위 임차인 보증금
6 페이지
구청에 알려주어도 괜찮다. 동의함
법정서식은 해당 법령에 시행규칙 별지에 있음
한방 안에도 있음
