부동산 대출

대출 종류

대출은 두가지가 있습니다

1. 신용대출

2. 담보대출

신용대출은 말 그대로 개인/기업의 신용을 보고 판단하며, 

담보대출은 부동산을 담보로 대출이 이루어집니다.

 

 

보증기관

금융기관에 대출을 하기 위해서는 금전 채무에 대한 보증이 필요합니다.

우리나라의 대표 보증기관은 세가지가 있습니다.

1. 주택도시보증공사 (HUG)

2. 한국주택금융공사 (HF)

3. 서울보증보험 (SGI)

HUG가 인기 많은 이유는 전세 보증금 전액이 보장 되기 때문입니다. 

HF, SGI는 전세자금대출 금액만 보장

 

 

자격, 조건

무주택이거나 9억 이하 1주택만 가능합니다

HUG는 무직자 가능

2주택 X

9억 초과 X

2020년 7월 10일 이후 투기과열지구 소재 3억 초과하는 아파트 취득 X

 

 

보증금 한도 : 수도권 / 비수도권

주택도시보증공사 (HUG) : 7억 / 5억

한국주택금융공사 (HF) : 7억 / 5억

서울보증보험 (SGI) : 한도 없음

 

 

최대 대출 한도 

주택도시보증공사 (HUG) : 4억

한국주택금융공사 (HF) : 2억

서울보증보험 (SGI) : 5억

 

 

주택이 근저당권 설정되어있는 경우

1. 집주인 동의가 필요 없는 경우

주택에 대한 시세에서 근저당권의 채권최고액을 제한 액수만큼 대출이 가능합니다.

2. 집주인 동의가 필요한 경우

주택에 대한 시세의 80%에서 근저당권의 채권최고액을 제한 액수만큼 대출이 가능합니다.

 

 

대출기관에서 주택의 시세를 산정할때

공시가격의 1.5배를 기본으로 합니다

* 아파트의 경우 통상 KB시세의 일반 평균가와 실거래가 중 낮은 가격을 따릅니다

 

 

대출이 부족한 경우 기타 대출

1. 예적금, 펀드 담보 대출

2. 보험금 대출

3. 퇴직금 대출

4. 자영업자신용보증서 담보대출

5. 카드론 / 카드현금서비스

6. 주식 담보 대출

 

 

대출상환방식

1. 원리금균등 

원금 + 이자가 매달 동일한 금액 상환

2. 원금균등

원금 균등 + 이자는 점점 상환액이 줄어든다

3. 원금만기일시

원금에 대한 이자만 지불, 만기에 원금 일시 상환

4. 거치식 

일정 기간동안 원금에 대한 이자만 지불, 일정기간이 지나면 원금까지 상환

 

 

대출한도액 산정방식

1. LTV

주택담보대출

LTV 비율이 50%인 경우, 담보주택 가격이 1억이라면 최대 5천만원 대출 가능하다

 

2. DTI

주택담보대출

DTI 비율이 50%인 경우, 연소득이 1억이라면 1년동안 갚아야할 원리금+이자가 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 대출 가능하다

 

3. 신DTI

주택담보대출

상단 DTI 와 동일하나, 모든 주택담보 대출 원리금이 5천을 초과하지 않아야 한다.

최근 2년치를 확인하고, 대출은 만기가 30년에서 15년으로 줄어들어 상환부담이 더 부담스럽다.

다주택자가 주택 추가구입하는것을 견제하기 위한 목적이다.

 

4. DSR

주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 등 모든 대출

상단 DTI 와 동일하나, 이자 포함 하지 않는다.

 

5. LTI

자영업자 대상

 

6. RTI

부동산입대업자 대상