[한국공인중개사협회 실무교육10] 부동산 등기 실무3 - 등기청구권, 명의신탁

[ 등기청구권 ]

의의

• 등기를 원하는 일방 당사자가 타방 당사자에게 등기신청에 협력할 것을 요구하는 실체법적 권리

등기청구권의 발생원인

• 채권적 청구권으로 법률행위에 의한 물권변동 및 취득시효, 부동산임대차

• 물권적 청구권으로 실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우

 

등기인수청구권

권리가 없음에도 권리자로 등기된 자는 그 부담하는 공과, 공조 등의 불이익을 등기의 시정에 의해 면하게 됨으로써 직접적으로 이익을 받는다 할 것이니, 당해 등기가 행해짐으로써 등기상 권리를 상실하는 자도 등기권리자에게 등기의 인수를 청구할 수 있음

 

등기청구권의 소멸시효

1. 실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우
• 소유권에 터잡은 등기청구권은 소멸시효의 대상이 되지 않음
• 소유권 이외의 물권에 터잡은 등기청구권은 20년임

2.법률행위로 인한 물권변동의 경우
• 등기청구권은 채권적 청구권이므로 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸림
• 목적물을 인도받은 부동산매수인의 소유권 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않음
• 부동산이 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용, 수익하다가 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 소멸시효는 진행되지 않음.

 

 

[ 등기의 추정력 ]

의의

• 어떤 등기가 있으면 그 등기가 표상하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정케 하는 효력

 

추정력이 미치는 범위

1 권리귀속의 추정
• 등기능력이 있는 권리의 등기가 있는 경우 그 등기에 의하여 그 권리가 등기명의자에게 귀속되어 존재하는 것으로 추정됨
• 그 등기에 의하여 물권변동이 유효하게 성립한 것으로 추정됨

2 등기원인의 추정
• 매매를 원인으로 매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료된 경우에는 매수인은 매매에 의하여 적법하게 그 소유권을 취득한 것으로 추정됨

3 각종 약정의 추정
• 등기됨으로써 대항적 효력을 가지게 되는 사항의 존재 및 유무에 관한 다툼이 있는 경우 그에 관한 등기의 기재에 추정력이 있음

4 절차의 적법 추정
• 등기가 있는 경우에는 그 권리가 추정될 뿐 아니라 그 등기는 일응 절차상으로도 유효요건을 갖추어서 적법하게 이루어진 것이라고 추정됨

5 등기절차의 전제요건 구비의 추정
• 법원의 경락허가결정에 의한 소유권 이전등기가 경료된 경우 적법한 경매절차에 의하여 된 것으로 추정
• 외국인 명의로 소유권 이전등기가 경료된 경우 외국인토지법에 규정된 절차를 거쳐 합법적으로 등기를 경료한 것으로 추정
• 농지 매매에 관한 소유권 이전등기가 경료된 경우 농지개혁법 소정의 농지소재지증명은 이미 제출된 것으로 추정

추정력의 부수적 효과

등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 매수인이 부동산을 인도 받아 선의로 점유하였다고 하여도 과실없이 점유를 개시하였다고 볼 수 없음

 

추정력이 깨지는 경우

1. 소유권 이전등기의 경우
• 전 소유자의 사망 후에 이루어진 경우
• 전 소유자가 허무인인 경우
• 등기명의자가 매수인이 아님이 판명된 경우
• 등기절차에 이상이 있음이 판명된 경우

2. 소유권 보존등기의 경우
• 소유권 보존등기 명의인이 원시취득자가 아니라는 점이 증명되면 보존등기의 추정력은 깨짐

3. 특별조치법에 의한 등기의 경우
• 특별조치법에 따른 등기의 추정력을 깨뜨리려면 등기절차상 소요되는 보증서나 확인서가 허위 또는 위조되었다든가 그 밖에 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 점을 주장·증명하여야 함

점유의 추정력과의 관계

미등기 토지에 대한 점유자가 있는 경우에도 토지대장에 토지의 소유자로 등재된 자가 반증이 없는 한 소유권자로 사실상 추정됨

 

[ 중복등기 ]

개념

1부동산에 대하여 2개 이상의 등기기록이 편성된 경우, 동일한 부동산에 관하여 중복하여 경료된 등기를 중복등기라고 함

판례

동일인 명의의 중복등기
• 실체적 권리관계를 고려할 필요가 없이 뒤에 이루어진 등기는 절차상 위법한 것으로서 무효라는 절차법설을 취하고 있음

등기명의인을 달리하는 중복등기
• 동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권 보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권 보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권 보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산과 1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당함

 

 

[ 실체관계에 부합하는 등기 ]

의의

• 등기가 실체관계에 부합한다고 하는 것은 그 등기절차에 어떤 하자가 있다고 하더라도 진실한 권리관계와 합치한다는 것

 

중간생략등기

• 이미 중간생략등기가 마쳐져 버린 경우에는 그 관계 당사자들 사이에 매매계약이 적법하게 성립되어 이행된 이상 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권 이전등기를 무효라고 할 수 없음
• 그러나 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 경료한 소유권 이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효임

 

미등기 부동산의 양수인이 직접 자기 명의로 한 소유권 보존등기

그 등기가 결과적으로 실질적 권리관계에 부합된다면 그 등기를 무효라고 볼 수 없음

 

실제의 등기원인과 상이한 등기

등기부상의 등기원인이 실제와 상이한 경우에도 현실의 권리관계에 부합하는 한 그 등기의 효력에는 아무런 영향이 없음

 

 

[무효등기의 유용]

의의

• 처음에는 등기에 부합하는 실체관계가 없어서 무효였으나 나중에 실체관계를 갖추어 처음의 등기를 유용하면 그 등기는 유효임

• 실질관계의 소멸로 무효로 된 등기의 유용은 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않는 경우에 한하여 허용됨

멸실건물등기의 신축건물등기로의 유용 불허
기존건물이 멸실된 후 당사자가 멸실건물의 등기로써 신축건물의 등기에 갈음할 의사로 그곳에 새로이 건축한 건물의 물권변동에 관한 등기를 멸실된 건물의 등기부에 하여도 그 등기는 무효임

등기가 물권행위의 내용과 일부만 합치하거나 일부만 합치하지 않는 경우

• 등기된 권리가 물권행위의 그것보다 큰 때, 법률행위의 한도 내에서만 등기의 효력이 있다는 것이 판례의 태도
• 등기된 권리가 물권행위의 그것보다 적은 때, 예컨대 피담보채권이 당사자간에 합의된 금액보다 적게 등기된 경우에는 법률행위의 일부무효의 규정(민법 제 137조)에 의하여 전부를 무효로 할 것인가, 또는 등기의 한도 내에서 효력이 있다고 할 것인가를 판단하여야 함

 

 

[ 명의신탁 ]

명의신탁의 금지와 예외

원칙 :

1995 . 7. 1 부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 명의신탁약정은 무효이며, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 원칙적으로 무효임

예외 :

양도담보와 가등기담보, 구분소유적 공유관계에서의 상호명의신탁, 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우에는 명의신탁약정으로 보지 않고, 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 한 종중 보유 부동산과 배우자 상호간에는 명의신탁약정을 무효로 보지 않음

 

기존의 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기

실명등기를 하지 아니한 경우 유예기간이 경과한 날 이후부터는 명의신탁약정 및 이에 터잡은 물권변동은 무효가 됨

 

명의신탁해지를 원인으로 명의신탁이자 명의로 하는 등기

• 명의신탁해지를 원인으로 하여 명의신탁자 명의로 하기 위한 소유권 이전등기 또는 말소등기의 신청을 수리하지 않음
• 다만, 부동산실명법이 명의신탁을 인정하는 경우, 위 법률 시행 전의 명의신탁 중 부동산실명법 제11조 제1항 단서에 해당하는 경우, 기존의 명의수탁자 명의로 등기된 부동산에 대하여 부동산실명법 제11조 제3,4항이 정한 사유가 소멸 또는 발생한 때로부터 1년 이내에 위 등기를 신청하는 경우에는 예외

 

상호명의신탁

부동산의 1필지 중 일부를 특정하여 취득하고 다만 그 소유권 이전등기만은 편의상 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효함

 

명의신탁의 효력

명의신탁의 유형

가 양자 간 등기명의신탁
• 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁

나 3자간 등기명의신탁(= 중간생략등기형 명의신탁)
• 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁

다 계약명의신탁
• 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁

 

명의신탁 일반의 효력

• 명의신탁은 무효이므로(부동산실명법 제4조 제1항), 명의신탁약정에 기하여 어떠한 채권채무관계도 발생할 수 없음

• 명의신탁약정에 따라 행하여진 부동산물권변동도 무효이므로(부동산실명법 제4조 제2항 본문), 수탁자 명의의 등기도 원인무효의 등기가 됨

• 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못함

• 제3자라 함은, 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자로 선의·악의는 불문함

 

유형별 효력

가 양자 간 등기명의신탁

• 신탁자는 소유권에 기한 방해배제로써 수탁자에게 소유권 이전등기말소 또는 진정명의회복을 위한 소유권 이전등기를 구할 수 있음

 

나 3자 간 등기명의신탁

• 매도인은 그 소유권에 기한 방해배제로써 수탁자에게 소유권 이전등기말소 또는 진정명의회복을 위한 소유권 이전등기를 구할 수 있음

• 따라서 신탁자는 매도인에 대한 소유권 이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에 대하여 소유권 이전등기말소 또는 매도인 앞으로의 이전등기를 구할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권 이전등기를 구할 수 있음

• 명의수탁자가 자의로 명의신탁자 앞으로 바로 소유권 이전등기를 경료해 준 경우 그 등기는 결국 실체 관계에 부합하는 등기로서 유효함

 

계약명의신탁

• 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효

• 그러나 전 소유자와 수탁자 사이의 매매계약의 효력에는 아무런 영향이 없음

1. 매도인이 선의인 경우
• 수탁자 명의의 소유권 이전등기는 유효한 매매계약에 기한 것으로 확정적으로 유효하고(부동산실명법 제 4조 제2항 단서), 수탁자는 신탁자를 포함한 모든 사람에 대하여 그 소유권을 주장할 수 있음

2. 매도인이 악의인 경우
• 수탁자 앞으로 경료된 소유권 이전등기는 무효임
• 즉 매도인과 수탁자 간의 매매계약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이 되어 무효가 됨
• 부동산에 대한 소유권은 매도인에게 그대로 남아있게 되고, 매도인은 수탁자에게 매매계약의 무효로 인한 원상회복 또는 소유권에 기하여 소유권 이전등기의 말소 내지 진정명의 회복을 위한 소유권 이전등기를 구할 수 음
• 이에 대하여 수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있음

 

수탁물권의 처분과 수탁자의 책임

가 양자 간 등기명의신탁

• 부동산을 제3자에게 처분하면 신탁자에 대하여 위법행위가 됨

 

나 3자 간 등기명의신탁

• 부동산의 소유권은 매도인에게 있고, 등기명의는 수탁자에게 있으므로 수탁자가 이를 제3자에게 처분하면 매도인에 대한 위법행위가 됨

 

다 계약명의신탁

매도인이 선의인 경우

수탁자와 매도인 간의 매매계약은 유효하고 수탁자는 부동산의 소유권을 적법하게 취득하므로 수탁자의 제3자에 대한 처분행위는 위법하지 않음

매도인이 악의인 경우

수탁자와 매도인 간의 매매계약이 무효이므로 수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 처분하는 행위는 매도인에 대하여 위법행위가 됨

 

 

명의신탁과 불법원인급여 (대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결)

[소유권 이전등기] 〈양자간 명의신탁 사안에서 명의신탁자의 상속인이 명의수탁자의 상속인을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권 이전등기절차의 이행을 구하는 사건〉 (출처 : 대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결 [소유권 이전등기] 판례)

 

 

1. 부동산실명법은 부동산 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 규율하고 있음

 

• 부동산실명법은 명의신탁약정(제4조 제1항)과 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동(제4조 제2항 본문)을 무효라고 명시하고 있음

• 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 앞으로 등기를 하더라도 부동산에 관한 물권변동의 효력이 발생하지 않음

• 이것은 명의신탁약정에 따라 명의신탁자로부터 명의수탁자에게 소유권 이전등기가 이루어지는 등기명의신탁의 경우 부동산 소유권은 그 등기와 상관없이 명의신탁자에게 그대로 남아있다는 것을 뜻함

• 그 결과 명의신탁자는 부동산 소유자로서 소유물방해배제청구권에 기초하여 명의수탁자를 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있음

 

2. 부동산실명법을 제정한 입법자의 의사는 신탁부동산의 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 하고 있음

• 부동산실명법 제정 당시 명의신탁을 효과적으로 억제하기 위하여 취할 수 있는 다양한 방안이 논의되었음

• 입법자는 신탁부동산의 소유권을 명의수탁자에게 귀속시키는 법률안이 아니라 명의신탁자에게 귀속시키는 법률안을 기초로 부동산실명법을 제정하였음

• 국회에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서는 명의신탁자에게 신탁부동산의 소유권이 귀속된다고 보았던 판례를 바꾸는 내용의 법률안도 제출되어 있었으나, 이것은 채택되지 않았음

• 그 이유는 신탁부동산의 소유권을 명의수탁자에게 귀속시킬 경우 발생할 혼란과 당사자들의 반발, 우리 사회의 일반적 법의식을 바탕으로 형성된 오랜 관행과 거래 실무를 존중할 필요가 있다고 보았기 때문임

 

3. 명의신탁에 대하여 불법원인급여 규정을 적용한다면 재화 귀속에 관한 정의 관념에 반하는 불합리한 결과를 가져올 뿐만 아니라 판례의 태도나 부동산실명법 규정에도 합치되지 않음

• 뇌물제공 목적의 금전 교부 또는 성매매 관련 선불금 지급과 같이 불법원인급여에 해당하는 전형적인 사례에서는 급여자의 급부가 선량한 풍속 그 밖의 사회질서에 반하여 그 반환청구를 거부해야 한다는 데에 우리 사회 구성원 모두가 인식을 같이 하고 있음

• 법원이 그 반환청구를 받아들이지 않는 것이 관련 법규범의 목적에도 부합함

• 그러나 명의신탁자를 형사처벌하거나 명의신탁자에게 과징금을 부과하는 등 법률 규정에 따라 제재하는 것을 넘어, 부동산실명법에서 명의신탁을 금지하고 있다는 이유만으로 명의신탁자로부터 부동산에 관한 권리까지 박탈하는 것은 일반 국민의 법감정에 맞지 않음

 

 

민법 제746조 단서는 ‘불법원인이 수익자에게만 있는 때’에는 불법의 원인으로 급여한 재산이라 하더라도 급여자가 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있음

• 선량한 풍속 그 밖의 사회질서를 위반하는 법률행위에 관해 불법원인급여 규정이 적용되는 경우에도 수익자에게만 불법원인이 있다면, 수익자와 동일하게 급여자를 보호하지 않는 것은 법적 정의감에 반하기 때문임

• 수익자의 불법성이 급여자의 불법성보다 현저히 커서 급여자의 반환청구를 허용하지 않는 것이 오히려 공평과 신의칙에 반하는 경우에는 민법 제746조 본문의 적용을 배제함으로써 급여자의 반환청구를 허용함

• 불법원인급여 제도 자체에 내재하고 있는 모순을 극복하는 방향으로 민법 제746조를 해석·적용한 것임 (출처 : 대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결 [소유권 이전등기] )

 

[ 폐쇄등기 ]

의의
• 폐쇄등기기록에 기재되어 있는 등기

등기기록의 폐쇄원인
• 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급이 불편할 때 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 경우 종전등기록을 폐쇄함
• 중복등기기록, 토지의 합필, 건물의 합병, 건물의 구분, 부동산의 멸실 및 기타 특별법에 규정된 폐쇄사유가 있을 때에 등기기록을 폐쇄함

1. 등기기록 폐쇄의 효력

• 그 등기기록에는 어떠한 사항도 기재할 수 없게 되고 그 때부터 그 등기기록은 부동산의 권리관계를 그대로 공시한다는 등기부로서의 주된 기능을 상실, 그러나 폐쇄에 이기절차가 수반된 경우 새로운 이기사유가 발생하면 그 폐쇄등기가 신등기기록에 이기되어 되살아 남

 

2. 폐쇄등기기록의 회복

• 폐쇄된 부동산 등기기록의 회복은 그 표제부의 말소된 부동산의 표시 등을 되살리는 절차에 의함

• 등기기록의 폐쇄가 등기관의 착오에 의한 경우에는 직권으로, 그 이외는 폐쇄등기기록상의 소유권의 등기명의인이나 말소된 소유권 보존등기명의인의 신청에 의하여 등기기록을 부활