[한국공인중개사협회 실무교육10] 부동산 등기 실무4 -대지사용권 이전등기와 대지권등기, 신탁에 관한 등기, 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법

대지사용권 이전등기와 대지권등기

 

대지권등기를 하기 위하여서는?

• 토지등기기록상 대지사용권이전등기를 하면서 동시에 대지권등기를 신청하여야 하고, 그 대지권의 세부적인 내용에 변경이 있을 때 대지권변경등기를 하여야 함

 

부동산등기규칙 제88조

대지권을 새로이 기입하는 등기를 ‘대지권등기’라고 서술하고, 제91조는 이미 있는 대지권을 변경,경 정 또는 소멸하는 등기를 ‘대지권의 변경등기’라고 서술하고 있음

 

대지사용권이전등기

1. 대지사용권이전등기의 강제성 및 공동신청
• 부동산등기법 제60조는 구분건물의 현 소유자는 분양자와 공동으로 대지사용권(토지지분)에 관한 이전등기신청을 할 수 있으며, 위 신청과 동시에 단독으로 대지권등기를 신청할 수 있도록 규정하였음
• 대지사용권 이전등기라 함은 토지등기기록상으로 대지권이 소유권인 경우에는 소유권이전등기, 대지권이 지상권･전세권･ 임차권이라면 지상권･전세권･임차권의 이전등기를 해야 한다는 것을 의미함

2. 대지사용권이전등기 시 중간생략등기 허용
• 앞의 대지사용권이전등기는 분양자로부터 현재의 구분건물 소유자에게 바로 이전등기를 할 수 있음

3. 대지사용권이전등기와 대지권등기의 동시신청
• 대지사용권 이전등기와 대지권등기는 동시에 신청하여야 한다. 그렇지 아니한 경우 법 제29조의 각하 사유에 해당함
• 앞의 대지사용권 이전등기는 공동신청이 요구되지만 대지권등기는 현재의 구분건물 소유자가 단독신청하는 등기임

4. 대지사용권이전등기 시 등기소에 제공하여야 하는 신청정보
• 등기원인은 “건물 ○동 ○호 전유부분 취득”으로, 연월일은 전유부분에 관한 소유권 이전등기를 마친날을 기재함

5. 대지사용권이전등기 시 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보
• 등기원인을 증명하는 정보로 별도의 등기원인 증서를 제공할 필요는 없음
• 대지사용권이전등기는 별도의 등기원인증서가 있을 수 없고 건물에 관한 등기를 취득할 때 대지사용권도 이미 취득하였고 그에 따른 등기만 신청하는 것으로 보기 때문임
• 등기권리자의 주소가 이미 건물등기기록에 나타난 경우에는 등기권리자의 주소를 증명하는 서면도 첨부할 필요가 없음
• 다만 건물등기기록이 있는 건물 소유자의 주소와 토지 등기기록에 새로이 기입하고자 하는 주소가 다른 경우에는 등기권리자의 주소를 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 함
• 등기신청서에 첨부할 분양자의 인감증명은 매도용 인감이 아닌 일반인감을 첨부하여도 됨
• 구분건물의 소유권 이전등기시에 토지와 건물 모두에 관한 국민주택채권을 매입하여 대지지분 소유권이전에 따른 국민주택 채권을 매입할 필요가 없는 경우에는 그 취지를 기재함
• 취득세 등의 납부방법으로는 취득세 영수필 확인서에 의하여 기재하며 구분건물의 소유권이전등기시에 토지와 건물 모두에 관하여 취득세를 납부한 경우 그 취지를 기재함

대지권등기

대지권이 새로 발생한 경우에 구분건물 표제부에 대지권에 관한 사항을 기입하는 등기

 

대지권이 새로 발생한 때

규약상 대지를 설정하거나, 분리처분가능 규약의 폐지로 대지권이 새로 발생한 때, 비구분 건물이 구분건물로 된 때, 등기되지 않은 대지 사용권을 갖고 있다가 토지에 관한 등기를 취득한 때와 같이 대지권이 없는 구분건물에 대지권이 생긴 경우

대지권등기는 구분건물의 소유권 등기명의인이 그 건물을 소유하기 위한 대지권이 발생한 날로부터 1월 이내에 단독으로 신청하여야 함

-> 이 등기를 해태한 경우는 50만원 이하의 과태료를 부과받음

 

등기원인은 ‘규약설정, 규약폐지’ 등으로 연월일은 규약을 설정･폐지한 연월일을 기재함

• 다만, 대지사용권 이전등기와 동시에 신청하는 대지권등기의 경우에는 등기원인은 ‘토지 소유권 취득’으로 연월일은 ‘대지 사용권에 관한 이전등기를 마친 날’을 기재함

• 등기목적은 ‘구분건물의 표시변경(대지권의 표시)’라고 기재함

 

신탁에 관한 등기

신탁의 의의

• 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계

• 어떠한 부동산이 신탁의 목적물인지 여부를 제3자에게 알리기 위해 대외적으로 공시하는 등기

• 신탁등기는 제3자에 대한 대항요건으로 규정하고 있음

 

신탁의 설정방법

• 신탁은 위탁자와 수탁자 간의 계약이나 위탁자의 유언 또는 위탁자의 선언에 의하여 설정됨

 

위탁자의 선언에 의한 신탁이란?
• 위탁자가 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 신탁
• 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 다시 신탁을 설정하는 것도 가능함

 

수탁자의 자격

• 수탁자는 행위능력자이여야 하며, 법인은 그 목적 범위내에서 수탁자가 될 수 있고 권리능력 없는 사단이나 재단도 단체의 실체를 갖추어 등기당사자능력이 인정되는 경우에는 수탁자가 될 수 있음

• 자본시장법 제12조에 따르면 신탁을 영업으로 하려는 경우에는 금융위원회로부터 인가를 받아야 함

 

 

신탁등기와 다른 등기와의 관계

가 신탁목적에 반하는 등기신청

• 신탁등기가 마쳐진 부동산에 대하여는 수탁자를 등기의무자로 하는 등기신청이 있는 경우 등기관은 그 등기목적이 신탁목적에 반하는 경우 그 등기신청은 수리하여서는 아니 됨

• 신탁목적에 반하지 아니하는 이상 위탁자의 동의는 필요 없음

 

나 처분제한의 등기

• 등기관은 수탁자를 등기의무자로 하는 처분제한의 등기, 경매개시결정등기 등의 촉탁은 수리하고, 위탁자를 등기의무자로 하는 위 촉탁은 수리하여서는 아니 됨

• 다만 신탁 전에 설정된 담보물권에 의한 임의경매개시결정등기나 신탁전의 가압류등기에 기한 강제경매개시결정등기의 촉탁은 위탁자를 등기의무자로 한 경우에도 수리함

• 신탁에 의한 소유권이전등기가 마쳐진 후에는 위탁자에 대한 파산선고의 등기촉탁이 있더라도 수리할 수 없음

• 위탁자가 신탁대상인 재산을 취득함으로써 발생한 조세채권이더라도 신탁법상 신탁이 이루어지기 전에 압류하지 않은 이상 양수인이 수탁자명의로 소유권이전등기를 마친 후에는 양수인에 대한 조세채권에 의하여 압류등기를 촉탁할 수는 없음

 

다 합필등기

• 신탁등기가 마쳐진 토지는 신탁도 일종의 처분제한이라고 볼 수 있기 때문에 원칙적으로 합필등기를 할 수 없음

• 다만 주택법 제15조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 얻어 공동주택을 건설하는 경우, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 주택법 제15조 제1항에서 정한 호수이상으로 건설 공급하는 경우로서 주택법 제54조 제1항 제1호의 입주자모집 공고 승인을 얻은 경우는 신탁목적이 동일한 경우에 한해 신탁된 토지 상호 간의 합필등기를 할 수 있음

 

라 분필등기

• 신탁등기가 마쳐진 토지가 분할되어 그에 따른 등기신청이 있는 경우 등기관은 분할된 토지에 대하여 분할 전 토지에 대한 신탁원부와 같은 내용의 신탁원부를 작성함

 

신탁등기의 말소등기

수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분한 경우
• 신탁이 종료되어 신탁재산이 귀속권리자에게 귀속된 경우 또는 수탁자가 신탁재산을 자산의 고유재산으로 한 경우 해당 부동산은 더 이상 신탁재산이 아닌 것으로 되므로 신탁재산이라는 뜻의 등기인 신탁등기를 말소 할 필요가 있음

->신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있고, 수익자나 위탁자도 수탁자를 대위하여 신탁등기의 말소등기를 신청할 수 있음

 

 

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법

(법률 제16913호, 시행 2020.08.05.)

 

제1조(목적) 이 법은 「부동산등기법」에 따라 등기하여야 할 부동산으로서 이 법 시행 당시 소유권보존등기가 되어 있지 아니하거나 등기부의 기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산을 용이한 절차에 따라 등기할 수 있게 함을 목적으로 한다.

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "부동산"이란 이 법 시행일 현재 토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있는 토지 및 건축물대장에 기재되어 있는 건물을 말한다.

2. "대장"이란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 토지대장·임야대장 또는 「건축법」에 따른 건축물대장을 말한다.

3. "소유자미복구부동산"이란 대장에 소유명의인이 등록되어 있지 아니한 부동산을 말한다.

4. "대장소관청"이란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 및 「건축법」에 따라 대장을 관리하는 특별자치시장·특별자치도지사· 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)을 말한다

 

제3조(국가와 지방자치단체의 책무)

국가와 지방자치단체는 이 법의 시행에 관한 홍보에 적극 노력하여야 한다

 

제4조(적용범위)

① 이 법은 부동산으로서 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이를 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 소유권의 귀속에 관하여 소송이 계속 중인 부동산에 관하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

 

제5조(적용 지역 및 대상)

이 법의 적용 지역 및 대상은 다음 각 호와 같다. 다만, 수복지구는 제외한다

1. 읍·면 지역: 토지 및 건물

2. 특별자치시 및 인구 50만 미만의 시 지역: 농지 및 임야

3. 광역시 및 인구 50만 이상의 시 지역 : 1988년 1월 1일 이후 직할시·광역시 또는 그 시에 편입된 지역의 농지 및 임야. 이 경우 광역시 설치 당시의 시 지역은 편입으로 보지 아니한다.

 

제6조(토지의 이동신청 등)

① 부동산의 사실상의 양수인, 상속받은 부동산의 소유자 또는 소유자미복구부동산의 사실상의 소유자는 자기 명의로 대장소관청에 토지의 이동 또는 건축물표시변경의 신청을 할 수 있다.

② 제1항의 신청서에는 제11조 제2항에 따른 보증서(이하 "보증서"라 한다)를 첨부하여야 한다.

③ 제1항의 양수인 및 소유자는 대장의 등록사항에 오류가 있음을 발견한 때에는 대장소관청에 그 정정을 신청할 수 있다. 이 경우 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제88조 제1항에 따른 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료와 건축 관계 법령에 따른 건축물의 등기필증, 등기완료통지서 또는 등기사항증명서는 제11조 제1항에 따른 확인서(이하 "확인서"라 한다)로 갈음한다.

 

제7조(대장의 명의변경·소유자복구와 소유권보존등기)

① 미등기부동산을 사실상 양도받은 사람과 미등기부동산을 상속받은 사람 또는 소유자미복구부동산의 사실상의 소유자는 확인서를 첨부하여 대장소관청에 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있다.

② 제1항의 신청을 받은 대장소관청은 확인서에 따라 대장상의 소유명의인의 변경등록 또는 복구등록을 하여야 한다.

③ 제2항에 따라 변경등록 또는 복구등록된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 등기소에 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

 

제8조(소유권 이전절차)

① 이 법에 따른 소유권이전등기는 「부동산등기법」 제23조 제1항에도 불구하고 확인서를 발급받은 사실상의 양수인 또는 그 대리인이 단독으로 신청할 수 있다.

② 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 확인서로 등기원인을 증명하는 「부동산등기법」 제24조 제2항의 첨부정보를 갈음한다.

③ 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 대장등본을 제출하여야 한다

 

제9조(귀속부동산 및 국유·공유 부동산에 대한 특례)

① 「귀속재산처리법」 제2조에 따른 귀속재산 중 부동산을 사실상 양도받은 자가 제7조 제1항의 소유명의인 변경등록을 신청할 때에는 따로 세무서장이 발행하는 사실증명서를 첨부하여야 한다.

② 국유·공유 부동산을 양수했거나 그 양수인에게서 상속·증여받거나 또는 매매·교환한 사람이 이 법에 따른 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 신청하기 위하여 대장소관청으로부터 확인서의 발급을 받으려고 할 때에는 보증서를 첨부하지 아니할 수 있다.

 

제10조(소유권의 등기명의인을 갈음한 등기)

① 제8조에 따라 등기를 하기 위하여 필요한 경우에는 사실상의 양수인은 소유권의 등기명의인 또는 그 상속인을 갈음하여 표시변경등기와 상속으로 인한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

② 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 확인서를 첨부하여야 한다

 

제11조(확인서의 발급)

① 미등기부동산을 사실상 양수한 사람과 이미 등기되어 있는 부동산을 그 부동산의 등기명의인 또는 상속인으로부터 사실상 양수한 사람, 부동산의 상속을 받은 사람 및 소유자미복구부동산의 사실상의 소유자는 이 법에 따른 등기를 신청하기 위하여 대장소관청으로부터 확인서를 발급받아야 한다.

② 확인서를 발급받으려는 사람은 시·구·읍·면장이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위촉하는 5명 이상의 보증인의 보증서를 첨부하여 대장소관청에 서면으로 신청을 하여야 한다. 다만, 보증인에는 제2호에 해당하는 사람이 1명 이상 포함되어야 한다. 1. 해당 부동산 소재지 동·리에 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있는 사람 2. 변호사·법무사의 자격이 있는 사람

③ 제2항 제2호에 따른 보증인은 다른 보증인과 제1항에 따라 확인서를 발급받으려는 사람을 직접 대면하여 그 보증 내용이 사실인지 여부를 확인한 후 보증서를 작성하여야 한다.

④ 제2항 제2호에 따른 보증인은 제1항에 따라 확인서를 발급받으려는 사람으로부터 법무부령으로 정하는 바에 따라 보수를 받을 수 있다.

⑤ 제2항에 따른 신청서를 접수한 대장소관청은 보증인들에게 허위보증의 벌을 경고한 다음 보증취지를 확인하여야 한다.

⑥ 제2항에 따른 신청서를 접수하고 제5항에 따라 보증취지를 확인한 대장소관청은 다음 각 호의 사항을 실시한 후 확인서를 발급하여야 한다. 다만, 공고기간 내에 제12조의 이의신청이 있는 부동산에 관하여는 그 이의에 대한 처리가 완결되기 전에는 확인서를 발급하지 못한다.

1. 해당 부동산에 대한 「부동산등기법」 상 등기명의인 또는 그 상속인(배우자, 직계존비속 및 4촌 이내의 혈족에 한정)에게 확인서 신청 및 발급취지의 통지(제3호의 공고기간 내 등기명의인 또는 그 상속인을 확인할 수 없는 정당한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제외)

2. 해당 부동산에 대한 보증사실의 진위, 해당 토지에 관한 현재의 점유·사용 관계, 소유권에 관한 분쟁유무 및 소유권입증에 관련되는 문서 등의 확인 등 현장조사

3. 해당 확인서의 신청사실 및 대통령령으로 정하는 사항을 해당 시·군·구·읍·면과 동·리의 인터넷 홈페이지 및 사무소의 게시판에 2개월간 게시하는 방식으로 공고

⑦ 제2항부터 제6항까지에 따른 보증인의 자격과 대장소관청의 보증취지 확인, 현장조사 및 확인서 발급의 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있다.

 

제12조(이의신청 등)

① 확인서 발급신청에 대하여 이의가 있는 사람은 제11조제6항 제3호에 따른 공고기간 내에 이의신청을 할 수 있다.

② 제1항에 따른 이의신청을 접수한 대장소관청은 공고기간 만료일부터 2개월 이내에 사실조사를 거쳐 이의신청 내용의 타당성 여부를 판단하여 그 결과를 확인서 발급신청자와 이의신청인에게 통보하여야 한다.

 

제13조(자료의 보관)

① 대장소관청은 이 법에 따라 작성된 보증서 및 확인서 등의 자료와 기록을 법률의 유효기간이 경과한 다음날부터 10년간 보존하여야 한다.

② 제1항에 따라 보존하여야 할 자료의 종류와 보관 등에 관한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다

 

제14조(자료의 제공 요청)

① 대장소관청은 제11조 제6항 각 호의 업무 등 이 법에 따른 업무를 수행하기 위하여 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제9조에 따른 가족관계 등록사항에 관한 전산정보자료, 「부동산등기법」에 따른 부동산 등기정보자료 등 필요한 자료를 관계 기관의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관계 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

② 제1항에 따른 자료요청의 범위 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제15조(보증인의 교육 등)

① 시장·군수·구청장은 제11조 제2항의 보증인을 대상으로 대통령령으로 정하는 보증과 관련된 교육을 실시하여야 한다.

② 제11조제2항 제2호의 보증인은 이 법에

 

제16조(벌칙)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만 원 이상 1억 원 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있다. 1. 허위의 방법으로 확인서를 발급받은 사람 2. 행사할 목적으로 제11조의 문서를 위조 또는 변조한 사람 3. 허위의 보증서를 작성한 사람 4. 타인을 기망하여 허위의 보증서를 작성하게 한 사람 5. 제1호부터 제3호까지의 문서를 행사한 사람

② 중대한 과실로 인하여 허위의 보증서를 작성하거나 이를 작성하게 한 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

 

부칙 <제16913호, 2020. 2. 4.>

제1조 시행일

• 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행함

 

제2조 유효기간

• 이 법은 시행일부터 2년간 효력을 가짐

• 다만, 이 법 시행 중에 제11조에 따라 확인서의 발급을 신청한 부동산 및 제12조에 따라 확인서 발급에 대한 이의신청이 제기된 부동산에 대해서는 유효기간 경과 후 6개월까지는 이 법에 따른 등기를 신청할 수 있음

 

제3조 유효기간 경과 후의 경과조치

• 이 법 시행 중(부칙 제2조 단서의 기간을 포함한다)에 제16조의 죄를 범한 사람은 이 법의 유효기간 경과 후에도 이 법을 적용함

 

제4조 행정구역 변경에 관한 경과조치

• 이 법 시행일 이후 행정구역의 변경이 있는 때에는 그 지역은 종전의 행정구역으로 보고 이 법을 적용함