[한국공인중개사협회 실무교육10] 부동산 등기 실무1

우리나라 등기제도

등기제도 도입은 일제강점기임

• 일제는 1912년 3월 조선부동산등기령을 공포하여 일본법을 조선에 의용하도록 하였고 일부지역에만 등기령을 시행하였음

• 그 후 1912년 8월 토지조사령을 공포하고 토지조사와 소유자조사를 통해 토지소유자를 확정한 후 토지대장을 새로 만들면서 이를 기초로 등기부를 작성함

• 1918년 전국에 걸쳐 부동산등기령이 시행되었음

 

등기제도 연혁

1960.1.1

• 「민법」의 시행과 더불어 등기법도 같은 날 제정･공포되어 즉시 시행에 들어갔음

• 종전의 부동산등기령은 폐지되었음

 

2011.4.12

• 전부개정이 이루어졌고 이로 인해 법령이 체계적으로 정비되었음

 

2013.5.28.

• 「신탁법」 전부개정으로 신탁과 관련된 등기절차에도 일부 변화가 발생하였음

 

 

[ 등기부와 대장의 이원화 ]

등기와 대장은 국가기관이 관리하나 그 목적은 다름

등기 : 부동산에 관한 권리관계를 공시하여 거래안전을 도모, 대장은 부동산 자체의 사실적 상태 내지 현황을 파악하여 과세 기타 행정목적에 제공하기 위한 것임

등기부 : 법원에서 대장은 대장소관청이 관리함으로써 이원체계로 운영되고 있음

 

등기부 -법원

대장- 대장소관청

이원화  되어있다

 

양자가 불일치하는 경우, 등기 신청에 각하사유로 규정하고 부동산 표시는 대장을 기준으로, 권리관계는 등기부를 기준으로 확정함

 

표제부와 대장이 불일치하는 경우, 대장을 우선한다.

부동산 표시 변경등기나 경정등기로 수정한다

 

지목이 토지대장이 대로 되어있으나, 표제부가 농지로 되어있는 경우 대로 기재.

표제부 농지는 대로 수정한다.

 

[물적 편정주의 및 토지·건물등기부의 이원화 ]

1부동산 1등기기록

물적편성주의 원칙에 따라 1개의 부동산 마다 1개의 등기기록을 개설하여 등기사무를 처리함

대부분의 나라는 토지만을 독립한 부동산으로 하여 등기기록을 개설하는데 비하여 우리나라와 일본은 토지이외에 건물도 독립한 부동산으로 보아 토지등기부와 건물 등기부를 별도로 두고 있음

 

 

[공동신청주의 원칙]

•  “등기는 법률에 다른 규정이 없는 한 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 하고, 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.”고 하여 공동신청주의를 채택하고 있음

-> 등기의 진정을 확보하고자 하는 제도

 

• 서면신청시 양당사자 또는 그 대리인이 등기소에 출석하도록 하고 있음

 

 

[ 형식적 심사주의 ]

판례

“등기관은 등기신청에 대하여 「부동산 등기법」상 그 등기신청에 필요한 서면이 제출되었는지 여부 및 제출된 서면이 형식적으로 진정한 것인지 여부를 심사할 권한을 갖고 있으나 그 등기 신청이 실체법상의 권리관계와 일치하는 지 여부를 심사할 실질적인 심사권한은 없으므로, 등기관으로서는 오직 제출된 서면 자체를 검토하거나 이를 등기부와 대조하는 등의 방법으로 등기신청의 적법 여부를 심사하여야 한다.”고 함으로써 형식적 심사주의를 명백히 하고 있음

 

[ 성립요건주의 ]

「민법」 제186조

• “부동산에 관한 법률 행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 규정함으로써 부동산 물권 변동에 관하여 성립요건주의를 채택하였음

 

「민법」 제187조

• 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 변동은 등기 없이도 그 효력이 생김

• 다만 그 등기 없이도 부동산물권을 취득하였더라고 다시 법률 행위에 의하여 처분을 하기 위해서는 등기를 하도록 함으로써 물권 변동에 과정을 공시하고 있음

 

 

[ 공신력의 불인정 ]

우리 부동산 등기제도는 공신의 원칙을 채택하고 있지 않아 등기부의 기록을 믿고 거래하였더라도 그 상대방이 진정한 권리자가 아닌 경우에는 그 물권을 취득하지 못하게 됨

 

• 다만 민법은 거래의 안전을 위해 제107조부터 제110조 및 제548조에서 원인행위가 무효, 취소, 해제 등으로 실효된 경우에도 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두고 있음

• 등기말소 시 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 그 승낙이 있어야 한다고 함으로써 말소 대상인 등기를 믿고 거래한 자의 등기상 권리를 보장하고 있음

 

 

 

계속 책 읽어주는 강의.. 설명이 너무 부족한 강의였다.