[한국공인중개사협회 실무교육10] 부동산 등기 실무2

등기의 내용, 형식, 효력에 의한 분류

[등기의 내용]

가 기입등기
• 새로운 등기원인에 의하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기

나 변경등기
• 후에 등기된 사항에 변경이 생겨 실체관계와 불일치 할 때 바로잡기 위한 등기

다 경정등기
• 원시적으로 실체관계와의 사이에 불일치가 생긴 경우 바로잡기 위한 등기

라 말소등기
• 실체관계가 없는 경우 그 등기를 소멸시킬 목적으로 기존등기 전부를 말소하는 등기

마 멸실등기
• 부동산이 전부 멸실된 경우에 행하여지는 등기

바 말소회복등기
• 부적법하게 말소된 경우에 처음부터 그러한 말소가 없었던 것과 같은 효력을 보유하게 할 목적으로 행하여지는 등기

 

 

[등기의 형식]

주등기

• 독립한 순위번호 부여하는 등기

 

부기등기

• 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하는 등기

 

 

[ 등기의 효력에 의한 분류 ]

종국등기

물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기

 

예비등기

물권변동에 대비하여 하는 등기로 소유권이전청구권보전을 목적으로 하는 가등기와 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기

 

[등기능력 있는 물건]

 

토지

도로법상의 도로, 하천법상의 하천은 등기능력 있으나 공유수면은 등기능력 없음

건물

지붕과 주벽 또는 이와 유사한 것이 구비되고 토지에 정착하여 쉽게 해체, 이동을 하지 못하는 건조물

 

 

[등기할 사항]

의의

실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항

 

등기할 사항인 권리

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 및 권리질권, 채권담보권 및 부동산임차권, 부동산담보권

 

등기할 사항인 권리변동

가 보존
• 소유권보존

마 이전
• 소유권 및 소유권이외의 권리

바 설정
• 소유권이외의 권리를 창설하는 것

라 변경
• 협의의 변경등기와 광의의 변경등기
• 광의의 변경등기로 협의의 변경등기와 경정등기

마 처분의 제한
• 소유권자나 그 밖의 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것

바 소멸
• 등기원인의 무효나 취소로 인한 각종권리의 소멸 및 목적부동산의 멸실에 의한 권리의 소멸

 

[ 부동산의 표시에 관한 사항 ]

이미 등기되어 있는 부동산의 표시에 관한 사항을 변경하는 것

 

[ 등기의 효력 발생 시기(법 6조 ②항) ]

등기관이 등기를 마치면 그 등기의 효력은 등기신청이 접수된 때부터 효력이 발생

 

[ 등기의 구체적 효력 ]

가 권리변동의 효력
• 등기를 하여야 효력 발생

나 대항력
• 권리를 등기한 때에 제3자에 대해서도 주장할 수 있는 효력

다 순위 확정의 효력
• 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고 다른 구에서 한 등기상호간에는 접수번호에 따름

라 점유적 효력
• 부동산의 소유자로 등기되어 있는 자는 10년 동안 자주점유로 소유권을 취득

마 권리추정력
• 어떤 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 있는 것으로 추정되는 것

바 등기저지력
• 어떤 등기가 실체법상 무효라고 하더라도 말소하지 않고서는 그것과 양립할 수 없는 등기는 할 수 없는 것
지상권 설정 / 전세권 설정

사 등기의 공신력
• 등기의 신용을 유지하기 위해서는 필요
• 그러나 진실한 권리자가 희생되는 문제가 있음

아 가등기의 순위보전적 효력
• 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따름

 

 

[ 실체적 유효요건 ]

• 등기에 부합하는 실체관계의 존재

등기에 부합하는 부동산이 존재, 진정한 등기명의인이 존재, 등기에 부합하는 실체적 권리변동 존재

 

• 등기와 실체관계와의 부합의 정도

사회통념상 동일성이 인정되면 부합함

 

• 등기와 실체관계와의 부합의 정도

1. 부동산 표시에 관한 부합의 정도
• 지번이 틀린 등기는 원칙적 무효, 그러나 지목·면적이 틀리더라도 지번만 틀리지 않으면 동일성이 있음

2. 권리의 주체·객체·종류의 불부합
• 무효등기임

3. 권리의 내용의 양적 불부합
• 등기된 양이 물권행위의 양보다 클 때에는 물권행위의 한도에서 효력이 있음

4. 권리의 변동이 과정 내지 태양의 불일치
• 등기된 결과가 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 비록 과정 내지 태양과 불일치하더라도 그 등기는 유효

 

등기와 실체관계와의 부합의 정도

가) 모두 생략등기
• 갑 명의의 소유권 보존등기를 먼저 하지 않고 직접 을 명의로 소유권 보존등기를 하는 것
미등기상태로 갑 사망. 상속으로 인한 소유권 보존 할수 있다.

나) 중간 생략등기
• 물권 변동의 중간과정을 생략하여 소유권 이전등기 등을 하는 것
갑 -> 을 -> 병
토지거래허가구역은 허용되지 않는다

다) 등기원인을 실제와 달리한 등기
• 판례는 등기원인을 달리 하였어도 당사자 사이의 실체적 권리관계에 부합하는 한 유효하다고 함
갑 -> 을 증여하였으나 매매로 등기하는 경우

라) 무효등기의 유용
• 멸실건물의 보존등기를 멸실 후에 신축한 건물의 보존등기로 유용하지는 못함
• 그러나 저당권이나 가등기의 유용에 관하여는 이해관계인이 없는 한 유효한 것으로 보고 있음

 

 

[ 형식적 유효요건 ]

등기의 존재

1 등기부의 손상
• 적법한 복구등기가 없으면 등기가 표상하던 권리도 효력이 소멸하는 지 여부에 대해서 판례는 멸실회복등기가 없다하더라도 권리가 소멸하는 것은 아니라고 보고 있음

2 등기의 불법말소
• 부적법하게 말소등기가 마쳐진 경우 그 말소등기는 실체관계에 부합하지 않는 것이어서 무효

3 수작업 등기부의 교합인의 누락
• 교합인이 누락되었다고 하여 그 등기가 부존재한다고 볼 수 없음

 

적법한 절차

1 관할등기소에서의 등기
• 관할위반의 등기는 당연무효이며 그 등기신청은 각하됨

2 법률상 허용되는 등기
• 법률상 허용되지 않는 등기는 당연무효이며 등기관이 직권으로 말소함

 

그 밖의 절차 위배와 등기의 유효문제

• 법 29조 1호와 2호에 위반한 등기신청은 각하되어야 하고 당연무효이나 3호 이하의 각하사유에 해당하는 등기신청도 각하되어야 함은 1호 및 2호와 마찬가지이나 그 등기신청이 일단 수리되어 등기가 완료된 때에는 그 등기가 실질적 유효요건을 구비하였으면 유효함

 

[ 소유권 보존등기 ]

토지 소유권 보존등기

신청인(법65조)
• 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

 

 

건물 소유권 보존등기

신청인
• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

 

[ 소유권 보존등기 ]

 구분건물의 소유권 보존등기 절차에 관한 특칙

구분건물표시등기와 동시신청(법 46②)

 

 직권보존등기

직권보존등기 요건

• 법원의 처분제한등기의 촉탁이 있을 것 -> 가압류, 가처분

• 등기능력이 있을 것

 

 등기 완료 후의 절차

소유권 보존등기 명의인에게 통지함

 

 

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[ 소유권 이전등기 ]

소유권의 일부 이전등기

의의 : 단독소유자가 자기 권리의 일부 지분을 이전하여 공유로 하거나, 공유지분 또는 그 공유지분의 일부를 이전하는 것

공유물 분할등기 : 소유권의 일부이전방식에 의함

 

 부동산의 일부 이전등기

부동산의 일부 이전등기 전 1물1권주의 원칙상 분필등기 또는 구분등기가 선행되어야 함

 

 합유등기

합유등기에 있어서는 각 합유자의 지분을 표시하지 않음

합유물을 처분 또는 변경하기 위해서는 합유자 전원의 동의가 있어야 함

 

상속으로 인한 등기는 상속인이 단독으로 신청함

1. 상속제도의 변천

• 상속순위 · 상속분 등에 관하여 1959. 12. 31. 까지의 구민법과 1960.1.1. 시행 신민법 및 1979.1.1. 및 1991.1.1. 시행

• 각 개정민법은 많은 차이가 있음

• 상속순위
제1순위 - 피상속인의 직계비속과 피상속인의 배우자
제2순위 - 피상속인이 직계존속과 피상속인의 배우자
제3순위 - 피상속인의 형제자매
제4순위 - 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 (1991.1.1. 이전에는 8촌 이내)

 

 

2.협의분할에 의한 상속등기

• 협의분할의 의미

상속이 개시되어 공동상속인 사이에 잠정적 공유가 된 상속재산에 대하여 그 전부 또는 일부를 각 상속인의 단독 소유로 하거나 새로운 공유관계를 이행시킴으로써 상속재산의 귀속을 확정시키는 것

 

 

2. 협의분할에 의한 상속등기

• 협의분할서의 작성 : 협의분할서는 상속인 전원이 참석하여 작성함
+ 상속인 전원의 참여
+ 특별대리인의 선임이 필요한 경우
+ 공동상속인 중 일부가 사망 또는 행방불명 된 경우
+ 상속등기가 이미 마쳐진 경우

 

 

[ 소유권 이전등기 ]

유증으로 인한 이전등기

의의 : 유언자가 유언에 의하여 유언자의 재산 전부 또는 일부를 특정인에게 증여하는 것
신청절차 : 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청

 

 

진정명의회복을 위한 소유권 이전

의의 : 판례에 의하여 인정된 등기절차로 등기명의인으로부터 진정한 권리자에게 곧바로 소유권 이전등기를 하는 것
신청절차 : 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나, 법률의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 현재의 등기명의인을 상대로 “진정명의회복”을 등기원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 소유권 이전등기를 신청한 경우 이를 수리

 

 

[ 저당권에 관한 등기 ]

공동저당 : 동일한 채권의 담보를 위하여 수개의 부동산에 설정되는 저당권
공장저당 : “공장 및 광업재단 저당법”은 공장 소유자가 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 부합된 물건과 그 토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미침

 

 

[가등기]

의의 : 법 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때 또는 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 그 본등기의 순위 보전을 위하여 하는 등기

가등기절차 : 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청 그러나 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기를 명하는 법원의 가처분명령의 정본을 첨부하여 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있음

가등기효력(본등기 순위보전의 효력) : 가등기 후 본등기가 있을 때까지 있었던 일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기와 저촉되는 권리는 모두 실효되거나 후순위로 됨

 

 

가등기에 기한 본등기절차

• 가등기권리자와 가등기의무자의 공동신청에 의함

• 본등기를 신청할 때에는 가등기의 등기필정보가 아닌 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보를 첨부하여야 함

 

 

중간처분등기의 직권말소

• 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 하고 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하도록 하였음

 

 

담보가등기와의 구별

담보가등기 후 본등기가 이루어진 경우에 중간처분의 압류등기는 가등기가 담보적 효력을 갖는데 그치므로 말소될 수 없음

 

 

별도로 등기를 이전받은 가등기권리자의 본등기 가부

가등기 후 가등기권리자의 별도의 소유권 이전등기 전에 제3자 앞으로 처분제한의 등기나 중간처분의 등기가 되어 있는 경우가 아닌 한 그 가등기에 의한 본등기를 할 수 없고, 아직 부동산이 가등기권리자의 소유 명의로 있을 때에는 가등기권리자의 단독신청으로 혼동을 등기원인으로 하여 가등기를 말소 할 수 있으나, 소유권이 제3자에게 이전된 후에는 통상의 가등기말소절차에 따라 가등기를 말소함

 

정리

 

 

 

 

 

다 알고있는 내용이니 넘어가겠습니다.. 가 너무 많았다. 

설명좀 해주었으면.. 지루한 강의 였다