[한국공인중개사협회 실무교육11] 부동산 거래사고 예방 2 - 사례

중개사고예방 사례

중개보수는 요율대로 받았다 x

책임대로 받았다 ㅇ

 

 

1. 개업공인중개사가 중개계약 한 경우 어떠한 책임이 있는지?

사례

저는 한국공인중개사협회에서 실무교육을 받고 부동산중개업을 개업하였는데 실무교육 받을 때 중개업은 개업공인중개사가 계약에 대한 책임을 진다고 하면서, 개업공인중개사의 업무는 부동산중개의뢰인과 개업공인중개사의 법률관계는 민법상의 위임계약으로 볼 수 있다고 배웠습니다.

막상 중개업을 개업하고 보니 공부할 것은 무한한 것 같기도 하고 책임이 있다는 것은 피부에 와 닿지 않습니다. 과연 개업공인중개사는 중개계약에 대한 어떠한 책임이 있으며 개업공인중개사가 부담할 의무는 어떠한 것들이 있는지 또한 잘못 중개하면 손해배상 등의 책임추궁을 당할 수 있다는데, 과연 개업공인중개사의 책임은 어떤 것인지요?

 

판례1

중개행위에 해당하는지는 개업공인중개사가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 개업공인중개사의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정할 것이고, 중개행위란 개업공인중개사가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우 뿐만 아니라 거래의 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선·중개하는 경우도 포함하는 것이고 하였으며

(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결)

판례2

개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무도 있고 - 선관주의 대법원판례 찾아보기

(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결)

판례3

개업공인중개사의 확인·설명의무의 범위에 관한 판례를 보면, 개업공인중개사는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우, 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 충분하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 개업공인중개사의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 개업공인중개사의 의무에 위반된다고 하였다

(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).

 

실무상 유의점
• 조사·확인의무 내지 설명의무와 중개대상물 · 확인설명서 작성 교부를 게을리 한 과실로 중개의뢰인에게 손해를 입히게 되면 그에 대하여 손해배상책임을 지게 됨
• 다만, 중개의뢰인에게도 개업공인중개사의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 각종 권리관계 등을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이므로, 이를 게을리 한 과실이 있을 경우 과실상계사유로서 참작될 수 있을 것임 - 과실이 있을경우 협회에 자문 얻어라
• 결국 개업공인중개사는 위임사항인 계약을 하면서 책임진다는 말을 함부로 하지 말고 계약자에게도 꼭 각종의 공부를 확인하고 계약한다는 점을 인지시키는 것이 필요함

 

 

2. 개업공인중개사의 소유권 확인 의무

 

사례

서울 강남구 신사동에서 중개업을 하고 있는 개업공인중개사 A는 매매물건의 매도자 B로부터 아파트 매도 중개를 의뢰 받아 아파트를 매매 계약하면서 매도자 B를 대리한 C와 매수자 D가 매매계약을 체결하고 난 이후 매도자 B 몰래 다른 매수자 E와 아파트를 이중으로 매도하였습니다. 이러한 사실을 모르고 E는 개업공인중개사 A의 중개로 이미 이중매도 된 B의 아파트를 매수하였습니다. 이후 B는 E를 상대로 소유권이전등기말소를 청구하는 소송을 제기하였고, E는 패소하였습니다. 이 경우 E는 개업공인중개사 A를 상대로 부동산의 소유권관계를 제대로 확인하지 않았음을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지요?

 

판례

 ‘부동산 매매의 중개의뢰를 받은 중개업자가 소유자라고 하는 사람을 잘 모르는 경우에는, 소유권 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한,(의심을 품어라) 소유자라고 하는 사람의 주민등록증 등을 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않다.

이러한 경우에 부동산중개업자는 등기필증 등 부동산 소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하고 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인하여야 한다.

만일 부동산중개업자가 이러한 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인에게 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있다. 이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산 중개 업무를 하는 사람에 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다.’고 판시하고 있다.

서울남부지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012가합9912 판결

 

실무상 유의점
• 개업공인중개사들이 위와 같은 사례는 빈번한 사례가 발생하지 않지만 실제로 대리인의 위장한 중개사고는 자주 발생하는 상황
• 중개업에서 권리분석이 무엇보다 중요하고 또한 진정한 소유자를 확인하는 방법을 찾아야 함
• 즉, 전화 ARS 1382번을 통하여 주민등록증 진위여부를 확인하는 방법도 그 중 하나임 발급일자 확인!

 

 

3. 개업공인중개사의 조사・확인의무는?

사례

매수자 甲은 A의 부동산사무실을 통해 매도인 乙과 토지를 매수하였는데, 잔금 지급 시 소유권이전서류가 준비되지 않았다면서 소유권이전이 불가하다는 것이다. 결국 매도인 乙은 매매목적 토지의 소유권자가 아니어서 그 토지의 소유권을 취득할 수 없었다.

알고 보니 A 부동산의 개업공인중개사는 매도인 乙이 진정한 권리자인지 확인조차 하지 않았다고 하는데, 이 경우 매수자 甲은 A부동산의 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

 

판례

개업공인중개사는 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인해야 한다. 설사 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인하였더라도 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우에는 등기권리증 소지여부나 그 내용을 조사·확인할 의무를 진다. 따라서 부동산 공인중개사가 이러한 부동산 개업공인중개사의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 할 것으로 판단되므로, 甲의 경우도 A에 대해 손해배상을 청구할 수 있으리라 사료 된다.

계약시 등기권리증 가지고 오라고 하자 - 주인임을 명확히 확인

(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결)

 

실무상 유의점
• 부동산 중개업체와 관련하여 부동산 중개업체와 중개의뢰인 간(이하 “분쟁당사자”라 함)에 발생한 분쟁은 당사자 간의 합의를 통해 해결하는 것이 원칙이나 당사자 간의 합의를 통해 분쟁이 해결되지 않는 경우 분쟁당사자 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 의사표시가 없으면 「소비자분쟁해결기준」이 분쟁해결을 위한 합의 또는 권고의 기준이 됨
• 「소비자분쟁해결기준」에 따르면 부동산 중개대상물의 확인·설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 부동산 중개업체는 중개의뢰인이 입은 손해액을 배상하도록 하고 있음

 

4. 개업공인중개사의 설명의무 위반

사례

임차인 甲의 임대차 계약을 하면서 임대물건 갑구에 가등기가 기입된 것을 보고 계약을 주저하였다. 그러나 임대차 계약에 대한 중개를 맡은 개업공인중개사 乙은 임차 목적물에 실제로는 소유권이전청구 가등기가 되었음에도 이를 담보가등기라고 甲 에게 설명하여 큰 문제가 없다고 하였다.

결국 임차인 甲은 이를 믿고 계약을 체결하였으나 결국 가등기권자가 소유권이전청구권 가등기에 의한 소유권이전등기를 함으로써 임차인은 쫓겨나는 일이 발생하였는바, 이런 경우 임차인 甲은 개업공인중개사 乙에게 책임을 물을 수 있나요?

담보가등기 = 근저당권

 

판례

개업공인중개사가 임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 말을 믿고 임대차계약을 체결하였으나 가등기권자가 소유권이전등기를 하고 건물 인도집행을 한 사안에서, 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례처럼 개업공인중개사 乙에게 책임이 인정된다고 할 것이다.

(서울남부지방법원 2008. 5. 21. 선고 2008가단2993 판결)

 

실무상 유의점

• 중개실무의 꽃은 권리분석임
• 권리분석의 기본의 각종 공부를 확인하고 위험도를 제거하는 것으로 대표적 공부가 등기사항전부증명서를 분석할 수 있는 것이 최고의 중개실무의 첫 걸음임
• 앞의 사례는 가등기에 대한 깊은 공부가 없었으며, 더 나아가 공인중개사자격증 제도의 문제점을 지적할 수밖에 없는 것임
• 즉 가등기에는 두 가지 경우가 있으며, 담보가등기와 소유권이전청구권 가등기의 뜻을 이해하고 있으면 해결이 되고 더 나아가 가등기자와 통화를 하여 권리분석을 하였다면 중개사고가 발생하는 것을 막을 수 있는 것을 안타까운 중개실무의 맹점을 보는 것임
• 결론적으로는 중개이론만으로는 중개실무인 권리분석을 실무에서 활용을 할 수 없다는 증거일 것
• 즉 개업공인중개사들은 부동산전문가 다운 중개실무를 하기 위해서는 경매권리분석을 통하여 실무 공부를 해야 함
말소기준권리등기, 임대차 집중적으로 공부해야한다
출처 : Dr. 현의 퍼펙트 경매, 현문길, 부연사, 2019

 

 

5. 확인･설명서에는 기재했으나 구두설명을 하지 않은 경우 책임?

 

사례

공인중개사 P는 강원도 정선읍에 소재한 아파트를 전세보증금 1,500만 원에 임대차계약을 중개하였다.

임대차계약 당시 이 아파트는 임의경매가 진행되고 있었으며 중개대상물 확인･설명서에는 가압류, 근저당권 설정 및 경매개시결정에 대한 등기사항 등을 기재하고 이를 임차인에게 교부하였다. 위의 아파트에 입주 후 경매가 계속 진행되어 낙찰 및 배당이 실행되었으나 임차인은 후순위로서 배당을 전혀 받지 못하자 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다.

 

판례

춘천지방법원 2001나3393, 2002.2.1 선고 “아파트에 대하여 임의 경매가 진행 중이었음에도 불구하고 이와 같이 중요한 사항을 설명해주지 아니하고... 중개대상물확인･설명서를 교부하였으나 위와 같은 형식적인 임차물건명세서의 작성교부만으로 중개업자로서의 설명의무를 다하였다고 보기 어려운 점..” 등을 고려하여 중개업자에게 60%의 배상책임을 부과한다

최우선변제로 계약한 사례

[요건] 소액 / 경매개시결정개시 전에 대항요건 갖추기 / 배당요구 / 배당요구 종기일까지..

임의경매중이면 최우선변제도 해당되지 않는다

 

 

실무상 유의점

• 판례에서는 개업공인중개사의 설명의무를 중개대상물 ･ 확인설명서 작성만으로는 부족하고 이를 구두로 설명해 줄 의무까지 요구하고 있음
• 그렇지만 이 사건은 대법원까지 가면 판례는 달리한다고 예견하는 것이 잘못된 발상인지 궁금할 뿐임
• 즉 대법원을 통하여 개업공인중개사의 책임 한도를 밝히는 좋은 기회로 되었으면 하는 아쉬움이 있는 판결임
• 중개사고의 근본적 배경은 임차인이 후순위로 배당을 전혀 받지 못하여 손해배상청구소송의 제기된 사건으로 해석하는 것이 옳은 판단일 것
최우선변제로 계약하지 말아라. 힘든 물권인데 금액이 적다보니 중개보수도 적다. 사고도 많이 난다.
• 결국 중개대상물확인 설명서 문제이면서 구두로 설명할 것을 요구하고 있지만 권리분석이 문제다.
• 사건과 같은 물건은 개업공인중개사들이 임대차보호법의 권리분석을 조금만 할 줄 알아도 중개사고를 피할 수 있는 경우임
• 즉 대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권에 대한 권리분석이 기초가 없다는 점에서 더욱 안타까운 중개사고 사례
• 이런 중개사고를 예방하기 위해서는 계약 한 건이 중요한 것이 아니라 계약 후 중개사의 책임 여부를 인지하고 있었다면 개업공인중개사가 처음부터 임대차계약을 하지 말아야 할 물건이라 볼 수 있음

 

 

 

6. 개업공인중개사가 신탁부동산을 임대차계약 체결시 주의의무?

사례

임차인 甲은 개업공인중개사 A를 통해 乙과 B토지에 관한 임대차계약을 체결을 하였습니다. 그런데 알고 보니 임차목적물인 B토지는 乙의 소유가 아니었고 신탁회사 丙앞으로 신탁등기가 마쳐진 부동산으로서, 乙은 명의수탁자의 지위에 있던 자였습니다. 임차인 甲은 개업공인중개사 A로부터 이러한 명의신탁 사실에 관한 어떠한 설명도 듣지 못한 채, 乙과 B토지에 관한 임대차계약을 체결함으로서 보증금 회수를 제때 하지 못하는 등의 손해를 입게 되었습니다. 이 경우, 임차인 甲은 개업공인중개사인 A에 대하여 손해배상을 청구할 수 있는지요?

 

판례

“「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장, 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 「부동산등기법」에 의하면 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있다.”고 하면서

“따라서 공인중개사들은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 00신탁이 이 사건 아파트의 소유자이므로, 이 사건 임대차계약에 대하여 00신탁의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차계약으로 00신탁에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있다.”고 하면서 공인중개사는 이로 인해 발생한 중개사고에 대해 손해배상책임이 있다고 하였다.

(서울고등법원 2010. 7. 14. 선고 2010나8039 판결)

 

실무상 유의점

• 최근 신탁부동산에 대한 임대차 계약에서 중개사고가 다수 발생하고 있는 현실임
• 앞의 판례처럼 명의신탁 사실을 임차인 甲에게 정확하고 성실히 설명을 하여야 한다는 것임
• 개업공인중개사들은 임대차계약을 중개함에 있어 임차인 甲에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 00신탁이 이 사건 아파트의 소유자이므로, 이 사건 임대차계약에 대하여 00신탁의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임대차계약으로 00신탁에게 대항할 수 없다는 것을 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있다는 점을 꼭 알아야 함

신탁건물인 경우
실제소유자 : 신탁자 <-> 수탁회사
1. 등기사항등기부 발급받아라
갑구 - 수탁자 나타남  (신탁회사라는 것)
신탁번호가 나타남 
2. 관할 등기소 가지고 감
신탁원부를 발급 받아라
신탁의 유형, 매매, 임대차 권리는 누가 갖고있는지 내용이 있음

 

 

 

7. 임대차 계약 시 대리인과 하는 경우 개업공인중개사의 책임은?

 

사례

임차인 甲은 개업공인중개사 A를 통해 乙과 B주택에 관한 임대차계약을 체결을 하였다. 그런데 알고 보니 乙은 임차목적물인 B주택의 소유자도 아니었고, 실제 소유자인 丙으로부터 임대차계약 체결에 관한 어떠한 대리권도 수여받은 사실이 없었다. 개업공인중개사 A가 乙의 대리권 유무 등을 확인하여 甲에게 설명하지 않음으로서, 甲이 임차보증금 회수를 제대로 하지 못하여 불측의 손해를 입게 된 경우 甲은 이에 대해 개업공인중개사 A에 대하여 책임을 물을 수 있는지요?

인감은 본인이 떼도록 함. 배우자도 X

 

판례

대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 공인중개사는 대리인이라고 주장하는 자에게 실제 대리권이 존재하는지 여부를 조사·확인하여야 하나 그러한 주의의무를 다하지 아니한 채 임대차계약을 체결하도록 중개하였으므로 임대차계약을 체결함으로써 입은 원고의 손해를 배상할 의무가 있다

 

실무상 유의점

• 중개업 현장에서 계약을 하는 경우 대리계약이 자주 발생하며 대리계약에 대한 중개사고도 빈번하게 발생하는 것이 현실
• 중개업이란 타인의 의뢰에 의하여 중개를 하는 것으로 중개의뢰인과는 법률관계는 민법상 위임관계와 동일하므로 선량한 관리자로서 중개 업무를 처리해야 하는 의무가 발생할 뿐 아니라 더 나아가 신의성실의 원칙으로 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있음
• 더 나가 중개대상물의 권리관계를 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 주지한다면 계약관계에서 대리인의 대리권 존재여부를 확인하는 것은 제일 먼저 해야 할 순서
• 즉 위임장과 위임용 인감을 등을 꼭 확인하고 부부인 경우에도 일상가사대리권에 대한 부분만 설명하고 중개책임의 한도를 꼭 설명하고 대리행위에 필요한 서류를 확보하고 임차인에게 확인 시켜줌으로써 고객의 안전에 만전을 기해야 함
• 바로 이러한 것이 개업공인중개사들이 중개실무의 첫 걸음이면서 진정한 부동산전문가의 행위라 볼 수 있음

 

 

 

8. 임대차 계약을 하는 경우 무상으로 계약서 작성 책임한도?

 

사례

임차인 甲은 평소 안면이 있는 개업공인중개사 乙의 중개로 丙의 주택을 임차하였으며, 중개보수는 乙이 특별히 청구하지 않아 지급하지 않았습니다. 그런데 乙은 甲에게 丙소유 주택에 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인 丁이 있다는 사실을 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금전액을 확보할 수 있다고 설명을 잘못하였으며, 甲은 乙의 말만 믿고 임대차계약을 체결하고 전세권설정등기를 하였으나, 위 주택이 경매되고 甲은 임차보증금을 전혀 배당 받지 못하였는 바, 이 경우 甲이 乙에게 중개대상물의 확인·설명의무위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지요?

 

판례

부동산중개계약에 따른 개업공인중개사의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 공인중개사법이 확인·설명의무조항의 적용범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니라고 하였다. 개업공인중개사가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나, 해당주택의 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 개업공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무위반으로 인한 손해배상책임이 있다.

(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결)

 

 

9. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성 · 교부한 책임

 

사례

개업공인중개사 甲은 임차인 乙이 수기로 작성된 丙과의 주택전세계약서와 丙의 인장을 제시하면서 은행대출을 위해 필요하다고 정식계약서의 작성을 요구하면서 丙의 승낙을 받았다고 하여 그것을 믿고서 계약서를 작성해주면서 중개인란에 서명·날인을 하고 중개대상물확인 설명서도 작성해준 사실이 있는데, 사실은 임차인 乙이 실직으로 생활이 궁핍해져 돈을 마련하고자 丙의 인장을 위조하여 이처럼 작성된 전세계약서를 丁에게 담보목적으로 교부하고 돈을 차용하였으며, 그러한 사실이 밝혀지자 소재불명 되었습니다. 이 경우 개업공인중개사 甲이 위와 같은 전세계약서를 작성해준 사실로 인하여 丁에게 손해배상을 해줄 책임이 있는지?

 

판례

「공인중개사법」의 목적, 개업공인중개사의 자격요건·기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 같은 법이 개업공인중개사로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성·교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면, 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성·교부하여서는 아니 되고, 개업공인중개사가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서와 중개대상물확인 설명서 등을 작성·교부해줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안에서, 개업공인중개사로서는 일반 제3자가 그 전세계약서에 대하여 개업공인중개사를 통해 그 내용과 같은 전세계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식하고 이를 전제로 그 전세계약서를 담보로 제공하여 금전을 차용하는 등의 거래관계에 들어갈 것임을 인식할 수 있었다고 보아, 개업공인중개사의 주의의무위반에 따른 손해배상책임이 있다.

(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결)

 

실무상 유의점

• 중개실무에 많이 발생하지는 않지만 간혹 이런 사고가 발생되어 자문을 구하는 경우 참으로 안타까운 현실
• 우리 개업공인중개사들이 중개업을 하면서 꼭 인지해야 할 것이 중개업이란 뜻을 명확히 이해하고 있어야 함
• 즉 개업공인중개사는 전문직업인으로서의 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하고, 계약서를 작성시는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 안 된다는 규정을 잊어서 안됨

 

 

10. 중개보조원의 행위에 대한 개업공인중개사의 책임은?

 

사례

개업공인중개사 甲은 중개보조원 乙에게 丙으로부터 의뢰 받은 부동산매매계약의 중개를 맡기고, 乙은 매도인 丁이 부동산에 관한 등기필증을 소지하고 있지 않았고, 부동산에 관한 등기사항증명서에 기재된 소유자의 주소와 丁의 주민등록증에 기재된 주소가 서로 일치하지 않았음에도 丁이 부동산의 진정한 소유자인지 면밀히 조사하지 않았고, 乙은 丁의 이름이 등기사항증명서에 기재된 소유자의 이름과 동일하고, 丁이 과거에 위 등기사항증명서에 기재된 장소에서 살았었다고 말하는 것만 듣고, 허위의 소유자 丁을 진실한 소유자라고 믿고 매매계약에 관한 중개행위를 하였는 바, 이 경우 丙이 누구에게 손해배상청구를 할 수 있는지요?

 

판례

개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 공인중개사법 제15조 제2항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이고, 위 조항이 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 개업공인중개사만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니라고 하였다.

중개보조원도 책임이 있다. 무조건 개공 책임은 아니다.

(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결)

 

 

실무상 유의점

• 「공인중개사법」제15조에서 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 하고, 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있음
• 다만 위 사례와 같이 손해배상의 문제에서 매수자 丙은 甲, 乙 모두를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 보이고, 甲, 乙의 불법행위로 인하여 丙이 입은 손해는 丁을 위 부동산의 진정한 소유자로 믿고 이 부동산을 매수 취득하기 위하여 현실적으로 출연한 돈으로서 매매대금, 중개수수료 및 취득세, 등록세를 포함한 등기비용이 이에 해당한다 할 것임

 

 

11. 매매계약 중 매수자가 전세계약을 한 경우 중개사고 사례

 

사례

A라는 개업공인중개사에게 전세물건을 부탁했더니 전세계약물건이 나왔다 하여 계약을 하려고 현장을 나갔더니 매매중이라면서 임차인 甲은 매도자인 丙이 매매대금 수령 이전에 乙에게 임대권한을 부여하여 집을 산다고 하는 乙과 임대차계약을 체결하였는데 뜻하기 않게 乙이 잔금지급을 하지 못하였다. 그렇다면 임차인 甲은 임대차계약의 효과를 집주인 丙에게 주장할 수 있나요? 입주를 하지 못한 경우 개업공인중개사의 책임 여부?

 

판례

대법원 1995. 12. 14. 선고 95다32037 판결

매도인과 매수인 사이의 매매계약에 부수하여 매도인이 매수인에게 이 사건 주택을 전세 놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고, 이와 같이 매도인으로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 임차인과 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어, 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 매수인이 이 사건 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 이 사건 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 이 사건 명도 청구에 대항할 수도 없게 되었다고 할 것으로 보았다. 또한 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지라고 보았다.

 

실무상 유의점

• 앞의 사례는 중개실무 임대차에서 종종 발생하는 중개사고 중 하나임
• 그런데 개업공인중개사들이 대부분 매수자가 임대차계약의 당사자에 되어야 한다고 믿고 있으며, 또한 실제로 계약서를 작성하는 경우가 많음
• 계약에 대한 진정한 부동산전문가가 되어야 하는 이유가 바로 여기에 있음
• 매매계약 중 매수자가 입주를 하지 않고 전세를 놓는 경우 전세계약의 당사자는 매수자가 아니라 매도인 것을 꼭 유념해야 함
잔금이 안되었으면 매수자는 소유권이 없음.
계약이 해지되면 어떻게 할것인지?
전세를 놓겠다고 하면 매도자 앞에서 해라.

 

 

12. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권

 

사례

A라는 개업공인중개사를 통하여 임대인 甲과 아파트 전세계약을 하고 잔금일에 입주를 하면서 전입신고와 확정일자를 받았다. 그런데 임대인이 사업을 하다 어려움이 발생하여 개인회생을 신청하여 면책을 받았는데 임대차보증금을 돌려받을 수 있을까요.

 

판례1

주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임차주택(대지를 포함)이 경매될 경우 그 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택의 가액을 기초로 주택임차인을 보호하고자 인정된다.

(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

 

판례2

주택임차인은 구 개인채무자회생법 제 46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로 설혹 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인회생채무자인 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었다고 하더라도 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 해당한다고 보아야 한다.

그렇다면 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 개인채무자회생법 제 46조 제 1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제 84조 제 2항 단서 제 1호에 따라 면책이 되지 않는 개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 봄이 타당하다.

(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다3014 판결)