[한국공인중개사협회 실무교육12] 부동산 공법 1 - 권리 취득 의뢰인 파악사항, 매도 농지의 현황파악사항

1강

중개업자가 농지 중개 시 알아야 할 농지법

 

농지의 거래 시 농지취득자격증명 발급이 선행되어야 등기이전이 됨

 

권리 취득 의뢰인 파악사항

[ 농지취득자격증명 ]

 

 

시·구·읍·면의 장은 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때

 

• 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 일정 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 함 2, 4일은 각각 토,일 제외

경매는 7일내 서류발급, 그 안에 농취증 내야하므로 시간차이로 못받는 경우있음

• 만약 농지취득자격증명이 발급되지 아니한다면 농지의 등기이전이 불가능함

농지 중개 시 권리취득자가 농지취득자격증명이 발급되지 않는 경우 큰 분쟁이 발생할 수 있음

 

 

소유권 이전이 되지 아니한 경우

 

매수인은 계약의 해약을 요구할 것이나 매도인은 이에 응할 법적 책임이 없음

일단 농지 중개 시는 농지취득자격증명 미발급시 계약은 무효로 한다는 특약을 넣는 것이 분쟁 해결의 기본임

 

 

 

[ 취득 의뢰인의 보유농지 현황 ]

중개업자가 농지취득 중개 시 취득 의뢰인에게 보유 농지의 현황을 물어 보아야 함

-> 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대(使用貸)하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있는 경우 농지취득자격증명의 발급이 되지 아니하기 때문임

자기 농지도 농사짓지 않으면서 또 다른 농지를 취득하지 아니하게 한다

아버지 상속 같은것도 모를수 있음. 번지 물어봐야함

 

다만, 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것)을 하려고 농지를 소유하는 경우
기존 농지와 신규 취득농지의 면적의 합산이 1,000m2 미만인 경우는 농지취득자격증명의 발급이 가능함
세대합산,
주상공은 농취증 필요없이 취득

 

 

[ 취득목적 ]

1. 교육연구 목적이 취득 중개 시

• 「초·중등교육법」및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림수산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관· 농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지 또는 종묘생산지로 쓰기 위하여 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우는 권리취득자의 대인 요건만을 확인하면 됨

 

2. 주말체험 영농 목적의 취득

• 취득의뢰인이 주말 체험 영농을 위한 취득 시는 기존 보유농지의 면적과 취득농지의 면적 합산이 1000m2 미만인 경우 농지취득자격증명이 발급이 가능함

 

여기서 주의할 점은 두가지임

 

• 주의할 점

1 기존농지가 주거, 상업, 공업지역인 경우도 면적에 합산

• 취득자가 주거지역 300m2의 농지(농지취득자격증명 없이 취득)를 보유하고 신규로 750m2의 녹지지역의 농지 취득 시는 합산 면적이 1000m2 이상이 됨으로 주말체험영농의 취득이 불가능해짐

• 일반 농지의 취득조건으로 농지취득자격요건을 따지게 됨

 

2 면적 합산은 개인별이 아닌 세대 합산의 조건

• 세대원 구성원의 보유 농지가 있는지도 확인하여야 함

 

3. 농지개발목적의 농지취득 중개 시

• 농지를 개발할 목적으로 취득 희망자에게 농지를 중개하는 경우는 농지전용의 허가(신고) 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 소유권이전이 가능함을 설명하여야 함

• 이 경우 계약 시 매도인이 취득 희망자에게 농지전용허가 신청에 필요한 서류를 발급해주기로 특약을 넣고 잔금은 농지전용의 허가 후 지급하기로 한다는 특약으로 계약을 맺으면 됨 조건부허가

• 만약 농지전용의 허가가 나지 않는 경우 계약은 무효로 한다는 특약을 넣어야 분쟁을 차단할 수 있음

 

4. 영농목적의 취득 중개 시

• 1000m2 이상의 농지를 중개할 경우 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비 ·시설의 확보 방안을 확인하여 농지취득자격증명이 발급됨으로 농업경영계획서 작성에 신경을 써야 함 투기가 많은 지역은 탄탄하게 본다. 지역마다 분위기 다름. 농지만 등기해주는 사람이 따로 있음

협력하는 법무사가 있으면, 현지에서 오랫동안 일한 사람을 통해서 해라. 농지 -> 농지, 아파트 -> 아파트

실행계획이 있는지 조사한다. 거리는 중요하지 않다.

멀리 사는사람이 농지 취득 가능한지? 공무원한테 물어보면 지침 방안 알려준다.

• 이 경우는 권리 취득자의 주소지와 취득 농지의 소재지가 너무 먼 거리인 경우도 농지취득자격증명에 문제가 될 수 있음

• 취득 후 농지원부의 작성 및 농어업 경영 등록에 대한 부연 설명

 

 

2강

매도 농지의 현황파악사항

[ 토지거래 허가구역에 해당여부 확인 ]

1 별도의 토지거래 허가기준 참조

2 토지이용의무기간 해당여부 확인

-> 이용의무기간에 해당시는 중개불가

 

[ 농지전용허가 내지 개발행위허가여부 ]

• 기존 농지에 농지전용의 허가를 받아놓았는지 확인해 보아야 함

하나의 농지에 두가지 허가는 받지 않음. 매도자가 먼저 허가여부를 걸어놨을수도 있다.

농지 매매하려면 개발행위허가여부를 꼭 조사해보아야한다.

명의이전할때 비용은 누구누가 내야한다 특약 적어야한다

농지전용의 허가를 받은 경우 

• 특약으로 농지전용의 허가권을 매수인에게 승계하기로 한다는 특약(농지전용의 허가 명의 이전 특약시는 명의이전 비용을 무료로 할 것인지 유로로 할 것인지 기재) 내지 등기 이전시까지 농지전용의 허가를 취소신청 하기로 함을 계약 조건으로 기재함 

[ 해당 농지의 용도지역 여부 ]

• 해당 농지의 용도지역이 주거, 상업, 공업지역인 경우 농지취득자격증명 불필요

 

• 해당 농지의 용도지역이 (1%라도) 녹지지역인 경우

도시계획시설부지인 경우  -> 농지취득자격증명 불필요

도시계획시설부지가 아닌 경우 -> 농지취득자격증명 필요

관리 + 공원부지(도시계획 ) -> 농지취득자격증명 필요

 

사례) 광명시는 대부분 자연녹지였는데 

해제되면서 3종일반주거 + 특별관리지역이되었다.

3종 이외에 나머지지역은 원래 지구지역으로 back 되면서 특별관리지역이 된다.

결론은 3종이었지만 농취증 필요하다.

국계법, 타법 모두 참고해야한다.

 

 

[ 불법훼손농지 여부 ]

1. 농지 중개 시 해당 농지가 불법형질 변경된 농지의 경우

• 사전에 농지훼손 복구확인서 제출 필요함을 취득 의뢰인에게 설명

• 농지 취득 후 원상회복의 의무 있음을 설명

• 도시계획시설부지인 경우 농지취득자격증명 불필요 녹지지역일때

음식점이 잘되어서 농지를 주차장으로 변경. 불법임

농취증 발급 관련 특약에 작성함. but, 조건부 가능하기도 함.

-> 선복구 후발급

매수 매도? 누가 복구할것인가? 싸움 나기도 함.. 철거용역 계약서/폐기물 처리 견적서도 작성.

 

2. 훼손 정도가 심한 경우

• 선 원상회복 후 농지 취득자격증명발급이 되는 경우를 농정과에 확인

-> 원상회복의무를 거래 당사자중 누가 부담할 것인가를 기재

 

 

[ 농지임대차 여부 ]

해당 농지에 임대차 계약이 되어 있는가를 확인하여야 함

만약 농지에 임대차계약이 되어 있는 경우 농지법 26조에 따라 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄 대항력 발생

농지 임대차 잔여 기간에 따라 권리 취득자는 농지취득자격 증명이 발급되지 아니할 수 있음

임대차는 대부분 보증금 없음. 쌀 2가마 정도 받고 한다.. 민법적으로 걸수는 없다. 

상속하는경우 매도자에게 물어보지 말고(잘 모름), 시군구에 물어봐야함

임대차 잔여기간이 2년은 가능, 3년은 불가능

지금 매수하고, 내년부터 경작 가능하면 영농계획서는 계약시 작성해야함

농지도 묵시적 갱신 똑같이 있다. 종료로부터 3개월 전으로 본다

농사는 시간이 많이 걸려서 묵시적갱신은 1년 x 3년ㅇ

 

 

 

[ 다년생 식물 경작이 되고 있는 농지 ]

다년생 식물이 경작되고 있는지를 확인해야 함

만약, 다년생 식물이 경작되고 있는 농지의 경우라면 경작물의 소유권을 확인 하여야 함

토지소유자가 경작자인 경우 특약으로 경작물의 소유권의 이전 유무를 기재하여야 함

매매계약서 + 도라지(다년생 식물) 계약서 동시에 작성

매매대금 지급은 도라지 수확하는 시기로 본다.

 

 

[ 다년생 식물 경작이 되고 있는 농지 ]

토지소유자가 경작자가 아닌 경우라면 농지취득자가 농업경영계획에 차질이 없도록 경작물의 소유권 이전 내지 이식의 특약을 기재하여야 함

주의!
지목이 전답과수원이 아닌 경우의 토지라도 농지원부에 기재된 경우 당해 토지소유자는 농지취득자격증명이 필요함

실경작에 이용하더라도 원부에 올리지 않으면 농지가 아니다

농사 안지어도 원부에 있으면 농지이다.

비료퇴비 감면받고, 세금 혜택 받으려고 농지로 하는것이다

 

 

권리취득 의뢰인 파악하기

A 매도 : 농지 임대차 있어? 농지전용허가 받은거 있어? 다년생 식물? 

갑 공인중개사 

B 매수 : 농지 보유한거 있어? 임대차? 보유한 농지 있으면 합산면적 알아보기, 보유기간 현황, 주민등록 거주지 어디? 실경작 가능한지 알아봐야함

---

농지 지분1/2만 가지고 있는경우 일부 매도 가능함

농업계획서에 나머지 지분자 B 조경농사 짓고있음. 

둘이 위치 지정해서 합의해라. B는 동의하지 않으면 영농계획서 안만들어줌

 

농지 지분중개시 : 투기적 거래가 있으므로 지분 분석 정확하게 해야한다.

---

농업인 주택인경우, 농업인주택임을 꼭 명시해야함

일반주택으로 전용될수 있는지 알아보고

돈이 추가 되는지?

확인해보자