[한국공인중개사협회 실무교육13] 모의현장실습 5 - 주거용 중개대상물 확인∙설명서 작성방법

---

중개대상물 확인∙설명서 작성방법

 

중개대상물 확인∙설명서

I 주거용 - 아파트 임대차

II 비주거용 - 상가 임대차

III 토지 - 토지 매매

IV 입목·광업재단·공장재단 - 공장재단 매매 사례

 

 

--------------------------------상황이 모호한 경우 정리--------------------------------

 

건축물 대장 기준으로 확인!!

I 주거용

단독주택인데 스튜디오로 사용하는 경우

II 비주거용

주거용 오피스텔 임대차

---

상가 주택(전체를 매매 또는 임대할 때)인 경우

주거용 > 비주거용 면적 I 서식

주거용 = 비주거용 면적 I 서식

주거용 < 비주거용 면적 II 서식

 

 

 

 

 

III 토지

IV 입목·광업재단·공장재단

일반 공장 II 서식

공장 재단 IV서식

 

---

일반공장과 공장재단 구별하는 방법

기타사항에 '공장재단' 나와잇음

'공장재단' 없으면 일반공장

 

 

 

4가지 서식 공통점 차이점

기본틀은 [I 주거용]

항목이 조금씩 빠져서 [IV 입목·광업재단·공장재단]은 더 간단해진다

 

I 주거용 - 약 60개 항목

II 비주거용 - 약 50개 항목

III 토지 - 약 30개 항목

IV 입목·광업재단·공장재단 - 약 30개 항목

 

 

 

 

4쪽, 작성방법

임대차계약에서

토지이용계획 / 개별 공시지가 / 취득세

생략할 수 있다

 

 

 

중개대상물 확인·설명서 아파트 매매사례

 

근거자료는 제시한다고 되어있지만,

등기사항증명서, 건축물대장은 교부한다.

 

모든 서류를 일일이 떼어보기 힘드므로

부동산종합증명서로 한번에 확인

 

부동산종합증명서는

일사편리 kras.go.kr

사이트 활용

 

 

 

지번만 입력하면 모든 정보가 뜬다

공인중개사법 제25조

②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인 ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

 

시행령 제22조

②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상 태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다

 

 

1-8번까지는 공인중개사가 작성

9-12번까지는 매도인에게 자료 요구

 

 

대상물건의 상태에 관한 자료요구사항

협회에서 만든 임의자료

 

매도인이 자료요구 했으나제출 거부함 - 중개사는 면책

구조 : 벽체와 지붕을 적음 (지붕은 안적어도 됨)

 

대지지분 계산

단지 면적 x 대지권의 비율 = 지분면적

10,174 x 22.95/10,174

 

 

---

내진설계 확인

아파트는 (동 단위로 나오는)표제부 확인

내진설계가 빈칸인 경우, 내진능력 공개 관련 건축법 개정 시행일(2017.01.20.) 후

건축허가를 신청하거나 용도변경허가를 신청하는 경우부터 적용

-> 건축물대장에 해당내용 없음 으로 작성

고객이 궁금해하면, 건축도시공간연구소 사이트 참고

 

 

국토부 산하 연구기관

건축도시공간연구소

aurum.re.kr 우리집 내진설계

88.8.25일 이후 건축허가 아파트는 모두 내진설계 되어있음. 

 

 

위반건축물 여부

빈칸으로 남겨두지 말것

아파트는 위반이 잘 없고, 상가는 위반이 있으면 허가를 못받으므로 중요함

위반건축물이라고 적혀있음 

건축물대장에 떡하니 나와있다. 내용을 그대로 작성

 

 

대장상 기록은 없으나, 눈으로 확인된 경우

위반건축물 고지 의무 있다.

위반x 적법에 표시!

 

---

권리관계

등기사항증명서 갑구	을구
가등기 가처분 가압류 경매 소유자 인적사항 - 생년월일만 작성(주민번호 x)	전세권 근저당권

민간임대등록여부 확인

임대사업자 등록증 또는 렌트홈 참고

 

 

작성

 

갱신요구권

매도인 (임대인)이 기존 임차인에게 확인해서 공인중개사에게 제출하는 서류

계약갱신요구권 행사 여부 확인서 - 하단

제출시 ‘확인’, 미제출 시 ‘미확인’ 임차인 없으면 ‘해당 없음'

 

한국공인중개사협회 정보마당 다운로드

 2022.09.20. 매매계약 체결하는 경우

임차인이 계약갱신요구를 했는지 확실하게 확인하고 넘어갈 필요가 있음

매도인이 작성하는것 (개공X)

 

다가구주택 확인서류 제출여부

주민센터에서 발급받은 확정일자 서류를 제출

 

임대차 현황 알려줌.

이해관계자만 요청할수 있음

대리인도 위임장 있으면 가능

 

토지이용계획

토지이용계획, 토지e음 참고

투기지역 여부 : 국토교통부, 기획재정부 확인

건폐율, 용적률 : 조례

 

가축사육제한구역, 과밀억제~ 작성

법령은 작성할 필요 없음

 

도시,군 관리계획 : 토지e음 참고

 

 

도시,군 관리계획 : 토지e음 > 도시계획 > 관련 고시 정보

조회된 데이터가 없습니다 -> 해당 없음

 

기획재정부>정책게시판> 세제>”지정지역”

국토교통부>정책자료> 훈령예규고시>”투기과열지구”

기획재정부>정책게시판> 세제>”지정지역”

국토교통부>정책자료> 훈령예규고시>”투기과열지구”

동작구는 주택투기지역, 투기과열지구에 해당한다

건폐율, 용적률 작성

현재 건물의 건/용 작성하는게 아니고, 최대 건/용 작성

용도지역별 확인

50%, 250%

 

---

입지조건

---

도로의 폭 확인

 

토지이용계획

소로1류 : 10-12m

보수적으로 10m로 작성

 

토지이용계획에 없는경우

토지e음 참고

 

토지e음

우측 '거리' 버튼

실제거리를 재본다

국토부에서 운영하므로 신뢰도 높다

 

비선호시설

시행규칙 작성방법 8.

⑥ 비선호시설(1㎞이내)의 "종류 및 위치"는 대상물건으로부터 1㎞ 이내에 사회통념상 기피 시설인

화장장ㆍ납골당ㆍ공동묘지 ㆍ쓰레기처리장ㆍ 쓰레기소각장ㆍ분뇨처리장ㆍ하수종말처리장 등의

시설이 있는 경우, 그 시설의 종류 및 위치를 적습니다.

(축사, 송전탑 등...)

 

대전고법 2013.7.4 선고 2013누466 판결

장례식장: 해당 아님

 

 

거래계정금액

 

건물(주택) 공시가격

주거용 : 부동산가격 알리미

비주거용 : 국세청 홈택스

3000m²미만, 100실 미만 상업용건물 - 기준시가 공시 안되어있음

 

시가표준액 eTax(서울시), weTax(행정안전부)

부동산공시가격알리미 realtyprice.kr 공시가격

 

부동산공시가격알리미 realtyprice.kr 공시가격

한국부동산원에서 운영

 

국세청 홈택스

기준시가 계산하기 프로그램 이용

서울시ETAX

주택 외 건물시가 표준액 조회

서울이 아닌경우 WETAX 확인

 

 

---

취득세

 

 

매매, 상속, 원시취득, 증여

매매 취득세

취득세 조견표 확인

 

일반적으로 4% : 토지, 건물, 오피스텔 등

주택은 가격마다 다름

6억-9억까지 1~3% 누진

 

예로들어) 매매가가 8억인 경우

(8억x2/3-3)÷ 𝟏𝟎𝟎=2.33%

(2020.08.12.기준)

 

농어촌특별세는 국민주택 이하인경우 없음

국민주택 초과하면 낸다

 

중과세 확인

 

상속 취득세

증여 +조정대상지역 + 공시지가 3억이상

취득세 중과세 12% 적용

 

1) 조견표

2) 계산프로그램

 

 

 

계산프로그램 wetax

매매 : 유상취득

확인설명서에는 9천만원을 적는것이 아니라, 비율을 적는다

취득세 8%, 농특세 0.6%, 지방교육세 0.4%

 

주택수 포함은 중개사가 잘 알아야한다.

계산프로그램

주택의 수 포함

(지방세법13조의3)

주택

조합원입주권(도정법, 빈집법)

주택분양권

주택으로 과세하는 오피스텔

 

주택의 수 제외

(시행령 28조의2)

시표액 1억원 이하 주택, 오피스텔 (입주권, 분양권은 1억 이하도 주택으로)

농어촌주택 (건물가액 기준시가 방식6500만원 이내 )

공공지원 민간임대주택

주택건설업자 보유주택,

미분양주택,

노인복지주택, 가정용 어린이집,

사원임대주택,

문화재주택

 

---

 

30세 미만 + 미혼

(시행령 28조의2)

분리해도 별도로 안 본다

부모 주택을 합산

 

단, 월소득 732천원 이상 별도세대로 본다

21년 기준 중위소득 40%

 

공동소유주택

(시행령 29조)

공유자 각각 1주택 소유로 본다

공동상속주택

상속인 중 1명의 소유로 본다

지분>거주자>연장자

 

---

취득가 사례

매매가 10 억 원 , 전용면적 52.32m², 1주택

 

매수인의 기존 주택 수 확인이 안 될 경우 (본인이 모른다 하면)

“매수인 본인 또는 가족의 소유 주택이 있으면 취득세율이 중과될 수 있습니다.”

확인설명서 1쪽 자료요구사항 칸에 기재

 

 

9-12번

개업공인중개사 세부 확인사항

 

9번. 실제 권리관계

주로 임차인에 관한 정보작성

장기수선충당금 작성

임장 조사 + 매도인에게 자료요구

 

단독경보형 감지기

아파트 : 작성x

단독, 다가구, 다세대, 연립만 작성 (현장에서 확인)

 

난방방식

제조일자 작성 / 확인불가

공란x

 

그밖의 시설물

홈오토메이션 모델 넘버 작성

 

벽면 최근 생김

아파트 균열 등 확인

 

진동

빼먹지 말고 작성

 

중개보수

 

권리관계 등 확인 실비

계약금 등 반환보장 소요 실비 - 에스크로우 : 보관료 첨부

(공인중개사법 32조2항)

 

 

작성완료

주민번호 작성x

계약자는 서명 or 날인

개공은 서명 and 날인