[한국공인중개사협회 실무교육4] 부동산 권리분석2 - 압류

압류의 의의

1. 넓은 의미에서 국가권력이 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인(私人)의 사실상·법률상의 처분을 금지하는 행위를 말한다.

2. 좁은 의미에서 금전채권에 관하여 강제집행의 제1단계로써 집행기관이 먼저 채무자의 재산(물건 또는 권리)의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위를 말하는데, 민사집행법, 민사소송법 및 국세징수법에서의 압류는 본안의 소를 의미하는 본안판결 후의 법률적인 효력을 부여한다.

 

 

압류의 유형

1. 법률에서 압류로 취급하는 압류

• 민사집행법 제83조 제4항에 의한 경매개시결정등기를 압류가 된 것으로 의제한다.

 

2) 국세/지방세 등의 세금체납에 의한 압류

• 이 중에서 경매실무에서의 말소기준권리는 국세/지방세 등의 세금체납에 의한 압류를 의미한다.

 

말소기준권리 압류

경매실무에서 민사집행법 제91조 제3항에 의한 말소기준권리는 국세/지방세 등의 체납조세에 의한 압류를 의미한다

 

경매개시결정 등기 (압류)

 

압류의 효력

1. 집행법원의 경매개시결정을 채무자에게 송달이 되거나, 등기사항증명서상에 경매개시결정등기가 기입된 날 중 빠른 날짜를 압류의 효력이 발생한 날로 보고 있다(민사집행법 제83조 제4항).

 

2. 경매실무에서는 채무자(소유자)의 강제집행 면탈을 막기 위하여 경매개시결정의 등기를 7일 이상 빠른 날짜로 처리를 하고 있다. 따라서 압류 후에 이루어진 권리변동은 원칙적으로 경매 매수인에게 대항하지 못한다

 

채납조세 등에 의한 압류

1. 국세나 지방세의 체납을 이유로 납세기관에서는 체납자의 부동산에 대해 등기사항증명서상의 압류를 할 수 있다. 이와 같이 체납조세 등에 의한 선순위의 압류는 경매실무에서 말소기준권리로 작용을 한다. 이때 압류등기는 경매실무에서 그 순위를 불문하고 무조건 말소라고 보면 된다

 

2. 국세징수법상의 압류는 조세채권의 체납을 원인으로 하여 체납자의 재산을 압류하는 것을 말한다. 따라서, 경매개시결정의 등기가 곧 압류를 의미하나 또 하나의 압류는 국세 및 지방세 등의 체납처분에 의한 압류등기나 제세공과금(국민연금, 의료보험 등) 등의 체납처분에 의한 압류등기이다.

 

3. 압류의 효력은 채무자의 목적물 처분 제한의 효과가 있을 뿐 그 관리이용권은 소유자에게 주고 있으므로 소유자는 통상의 용법에 따라 목적물의 감소를 가져오지 아니하는 한도에서 사용하거나 수익할 수 있다

 

4. 경매실무에서는 2002년 민사집행법 시행일 이후의 신법사건에 대해 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 집행법원에서는 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자에 대해서는 기재를 하나, 체납세금에 대한 체납액을 기재하지 않는다

 

5. 민사집행법 제90조에 의한 경매절차상에서의 이해관계인 등은 집행법원의 경매계나 관할 세무서 및 관할 시·군·구에서 확인을 할 수 있으나 매수희망자에게는 확인을 해주지 않는다.

 

6. 체납세금의 압류는 그 자체가 말소기준권리로서 민사집행법 제91조 제3항에 의하여 소멸되는 권리이기 때문에 경매실무에서는 그 압류에 대해 그냥 무시하고 입찰에 참여를 하고 있다

 

조세압류의 유형

1. 당해세 조세 O : 최우선변제권 다음순위 인정

2. 당해세 조세 X : 우선변제권 인정

 

실무상 주의

경매대상물에 근저당, 가압류 등이 설정된 경우에는 그 피담보채권액에 대하여 공시가 되고 집행법원의 매각물건명세서류에 그 채권액에 기재가 되나 세금체납에 의한 압류에는 그 체납세금액에 대하여 기재가 되지 않는다

 

체납세금의 확인에 대한 실무상의 문제점

실무상 압류의 체납세금 확인 문제에 대해 경매절차상에서의 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인 등은 집행법원의 경매계나 관할 세무서 및 시·군·구에서 확인을 할 수 있으나 매수희망자에게는 개인정보보호법을 이유로 확인을 해주지 않는다.

 

 

 

체납조세에 대한 집행법원의 처리방법

 

1) 2002년 민사집행법 시행일 이전의 구법사건

• 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자 및 체납세금에 대한 체납액을 기재하였다

 

2) 2002년 민사집행법 시행일 이후의 신법사건

• 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자에 대해서는 기재를 하나, 체납세금에 대한 체납액을 기재 하지 않는다

 

 

경매실무상의 입찰기법

 

1) 입찰기법

체납세금의 압류는 그 자체가 말소기준권리로서 민사집행법 제91조 제3항에 의하여 소멸되는 권리이기 때문에 경매실무에서는 그 압류에 대해 그냥 무시하고 입찰에 참여를 하고 있다

 

2) 이유

① 압류는 민사집행법 제91조 제3항의 말소기준권리이다.

② 압류는 순위를 불문하고 말소가 원칙이다.

③ 따라서 압류의 체납세금은 매수인이 인수하지 않는다.

④ 그러므로 압류가 있는 경매는 입찰에 참가해도 좋다.

 

실무상의 주의사항

 

말소기준권리보다 선순위의 대항력이 있는 임차인과 당해세 또는 납기일(법정기일)이 빠른 당해세 이외의 조세압류가 있는 물건에 조세압류의 체납액이 매우 큰 경우, 조세압류가 선순위로 배당받으므로 임차인의 보증금의 전부 또는 일부에 대하여 매수인이 인수하는 경우가 발생할 수도 있다