[한국공인중개사협회 실무교육4] 부동산 권리분석1

권리분석 의의

(민사집행법, 주택임대차보호법, 상가-보호법 등의 기타 경매 관련 특별법에 따라) 소멸/인수되는 권리를 파악하는 것.

경매 입찰 = 권리분석의 꽃

 

 

말소기준 권리 관련 법률 해석

*매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다 

지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권은 소멸된다

전세권의 경우, 배당요구하면 소멸된다. (= 배당 요구하지 않으면 인수된다)

 

유치권 - 인수된다

담보 채권을 변제할 책임이 있다.

 

권리분석 시 주의사항

1. 말소 기준권리의 선정

2. 세입자 및 전입자 유무, 확정일자 여부, 점유현황 등의 철저한 사실적 조사, 분석

3. 선순위 저당권설정여부 판단

4. 임차인 전입일 산정(주민등록세대열람의 철저한 확인) 등의 철저한 사실적 조사, 분석

5. 물권과 채권의 확실한 관계성 검토

6. 선순위 저당권보다 후순위의 소액임차인 및 가등기 권리자 주의

7. 배당을 전부 못 받는 임차인 있을 경우 명도에 따른 별도의 시간과 비용 등이 추가

8. 권리분석을 잘못했을 경우 매각기일까지 매각 불허가 등 이의 신청의 여부

9. 관리비 등 연체여부 검토

 

말소기준권리

= 최선순위 설정일자 권리 (경매 실무상 사용되는 용어)

저당권, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 (91조 근거)

전세권도 말소기준권리ㅇ

-> 전세권은 선순위권리여야 하고, 경매를 신청한 집행채권자이거나, 배당요구를 한 경우 말소기준 권리가 될 수 있다.

집행 법원마다 처리가 달라, 매각물건명세서 및 해당 경매계에 반드시 확인해야한다.

 

말소기준권리들 중 선순위인 권리 등은 인수, 후순위 권리는 말소 된다.

언제나 인수되는 권리는 법정 지상권, 유치권, 예고등기가 있다.

 

예고등기는 절대로 경매 하지 마시라..

 

 

법원 경매 절차

 

민사소송 절차

부동산가압류

1. 본안소송 이전에 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 집행권원을 얻어 강제집행 을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위한 절차이다.

 

2. 가압류권자는 등기사항증명서에 가압류를 설정하여도 채권자의 지위에 있게 되어 배당절차에서 안분배당을 받게 된다. 가압류가 등기사항증명서상 최선순위에 등기되었다면 가압류를 말소기준권리로 보아 후순위 권리들은 경매로 소멸한다.

 

3. 가압류권자는 피보전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받아 가압류 대상물을 강제경매신청 할 수 있다.

 

처분금지가처분

1. 경매실무상에서 부동산상의 가처분은 본안소송 이전에 다툼의 대상이 소유권 및 기타권리 등의 계쟁물에 관한 처분금지가처분을 의미한다

 

2. 가처분은 등기사항 설정이 되어도 배당요구 및 우선변제권을 행사할 수 없다. 가처분은 말소기준권리보다 선순위이면 인수가 되고, 후순위이면 말소가 되는 것이 원칙이다. 따라서 가처분이 후순위라서 말소가 되는 경우에는 입찰을 받아도 좋다.

 

3. 처분금지가처분권자가 피보전권리에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받으면 법원에 가처분대상물의 소유권이전등기신청을 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

정리