[한국공인중개사협회 실무교육4] 부동산 권리분석1 - 가압류

가압류

1. 가압류라 함은 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 집행권원을 얻어 강제집행을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위한 절차를 말한다. 이는 금전채권을 원인으로 하는 본안소송에 상당한 시간이 소요되므로 그 기간 중에 채무자의 고의나 불가항력 등으로 인한 재산의 도피․감소 등을 막기 위한 보전조치이다.

 

2. 가압류는 소송절차 등에서 본안 판결을 받지 않은 이전 단계로서의 효력이 있기 때문에 가압류권자는 바로 경매를 신청할 수는 없고 민사집행법상의 이해관계인이 되지 못한다. 다만, 피보전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받아 강제경매를 신청할 수 있다.

가압류의 최종적인 목적

가압류권자는 금전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 집행권원을 받아 배당 받기 위한 경매를 신청할 수 있다.

→ 그러므로 가압류권자가 추구하는 최종적인 목적은 집행권원을 받아 강제경매를 신청 하는 것이다.

 

가압류의 말소기준 권리 여부

1. 가압류가 등기사항증명서상 최선순위에 등기 되었다면 가압류를 말소기준권리로 보아 후순위 권리들은 경매로 소멸한다.

2. 가압류는 장래 회수할 금전채권의 보전책으로 등기하는 것으로 그 대상이 금전채권이므로 경매 시에 자기 지위에 맞게끔 배당 받고, 자기 채권의 전액 회수여부를 불문하고 소멸한다

 

실무상의 주의사항

1. 민법상 물권은 채권에 우선한다. 그러나 민사집행법의 적용을 받는 경매에서는 물권이 채권에 우선하지 않는 경우가 있는데, 임차인의 대항력 분석(우선변제권 및 최우선변제권)이나 가압류 권리분석에서 볼 수 있다. 선순위의 가압류는 경매실무에서 말소기준권리로 본다

 

2. 가압류권자는 등기사항증명서에 가압류를 설정하여도 본안 판결이 나오기 이전의 단계이므로 채권자의 지위에 있게 된다. 따라서 가압류권자는 물권자에게 주어지는 우선변제권이 없으며, 채권자 평등주의를 적용받게 되어 가압류 등기 후의 권리자들과는 평등한 공동순위를 인정받게 되고, 가압류는 배당절차에서 안분배당(비례배당 또는 비율배당)을 받게 된다. 이 경우 후순위권리자 중에서 근저당권 등의 우선변제권이 있는 권리들은 자신보다 후순위 권리들에 대하여 자신의 배당금이 모두 충족이 될 때까지 흡수배당을 할 수 있다.

 

3. 가압류권자는 본안판결이 확정되기 전의 위치에 있으므로 안분배당한 금액을 즉시 지급받을 수 없다. 따라서 법원에서는 직권으로 공탁을 하며, 이에 대해 가압류권자가 본안판결에서 승소하여야 공탁된 안분배당금을 지급받게 된다

 

가압류 판결사례

1) 가압류등기 후 부동산을 임차한 자의 경락인에 대한 대법원 판결(1983.4.26, 선고83다카116 판결)

• 임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

 

가압류 판결사례

2) 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계에 대한 대법원 판결(992.10.13. 선고 92다30597 판결)

• 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

 

전소유자에 대한 가압류

경매실무에서는 전소유자에 대한 가압류에 대해 말소, 인수 여부가 문제 된다.

민사집행법이 시행되기 이전까지는 전(前)소유자에 대한 채권으로 가압류등기를 한 전(前)소유자의 채권자는 신소유자 부동산이 경락된 것이므로 매각대금의 배당에 참가할 수 없으므로 그 가압류등기는 매수인에게 인수를 시키고 말소처리를 하지 않았다

 

전소유자에 대한 가압류 판결사례 (1)

대법원 2007.4.13, 선고2005다8682 판결

• 부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다

 

그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다

 

전소유자에 대한 가압류 판결사례 (2)

대법원 2007.4.13. 선고 2005다8682 판결

• 따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 한다.

 

이 판례에 의하면 전소유자의 가압류채권자도 현소유자의 채권자가 경매신청을 한 경우에도 현소유자의 채권자에 우선하여 배당을 받을 수가 있게 된다. 따라서, 현소유자의 가압류이건 전소유자의 가압류이건 상관없이 모든 가압류가 배당을 받고 소멸하는, 즉 근저당과 같은 예외 없는 말소기준권리가 될 수 있다.

 

전소유자에 대한 가압류 판결사례 (3)

대법원 2006.7.28. 선고 2006다19986 판결

• 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 수 있다.

 

• 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다.

 

가압류권자에 대한 공탁금의 처리

가압류권자가 채무자에게 패소한 경우

 

1) 강제경매의 경우

• 가압류채권자의 피보전채권에 대한 배당에 대하여 다른 채권자가 이의를 제기하지 아니하면 (배당이의의 소송을 제기) 후일 채무자와 가압류채권자의 본안소송에서 피보전채권의 부존재가 본안판결에 의하여 확정되었거나 가압류 결정의 취소 등에 의하여 가압류의 집행이 취소되더라도 법원에 이미 공탁된 배당액은 다른 채권자에게 추가 배당되지 않고 채무자에게 귀속된다.

 

2) 임의경매의 경우

• 배당절차에 관한 민사집행법의 규정이 준용되지 아니하므로 후일 본안소송(채무자와 가압류채권자)에서 가압류에 대한 피보전채권의 부존재가 확정되었거나 가압류 결정의 취소 등에 의하여 가압류의 집행이 취소되면 공탁된 가압류채권자의 배당액은 경매절차에서 다른 채권자에게 추가 배당을 하게 된다.

 

사정변경 등에 따른 가압류 취소

가압류, 가처분의 사정변경에 의한 취소

민사집행법 제288조(사정변경 등에 따른 가압류취소)

① 채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.

 

1. 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때

2. 법원이 정한 담보를 제공한 때

3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때

 

② 제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판은 가압류를 명한 법원이 한다. 다만, 본안이 이미 계속된 때에는 본안법원이 한다.

③ 제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판에는 제286조 제1항 내지 제4항·제6항 및 제7항을 준용한다

 

민사집행법 제301조(가압류절차의 준용)

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다

 

민사집행법 제310조(준용규정)

제301조에 따라 준용되는 제287조제3항, 제288조제1항 또는 제307조의 규정에 따른 가처분취소신청이 있는 경우에는 제309조의 규정을 준용한다.