[한국공인중개사협회 실무교육9] 부동산 세제 실무 2 - 증여세, 보유세, 양도소득세

증여세

정상적으로 번 돈으로 취득하지 않았다면 자금출처조사를 하여 증여세를 과세하게 된다

소득지출분석시스템 - 10억짜리 건물을 샀는데 소득대비 너무 안맞으면, 자금출처 소명하라고 한다
자금조달계획서 - 비규제지역 6억이상, 규제지역 모두 작성
고액현금보고제도 - 고액현금을 입출금 했을때, 국세청에서 열람하게 된다.

조사 후 증여세 내게 된다
배우자 6억
직계존비속 5천만원
며느리와 사위는 1천만원까지
(10년간 합산)
성인자녀는 5천만원까지, 성년자녀는 2천만원까지

자금출처조사와 증여세

증여세 계산 간편계산식 확인하기

소득 없는 자녀가 부동산 취득하려면, 최대한 채무액(대출)이나 보증금을 많이 일으켜서 취득하게 하면 증여세 부담이 적어진다.
-> 부담부증여

but, 요즘 대출 잘 안되어서 부모님한테 돈 빌리는 경우 채무로 인정할까?
차용임을 증명해라. 차용은 증여로 추정한다
추정 = 의심을 하는것, 증여가 아니라 차용이라고 증명하려면 구두x, 차용증 작성.
차용증 + 이자(4.6%, 맞출필요는 없음) + 상환기일 작성
공증까지는 필요 없음

재산세와 종합부동산세

재산세 - 지방세
종부세 - 국세
종부세는 개인기준 - 세대별 나누어서 갖는것이 더 좋음

1세대 1주택은 11억 넘는경우 종부세 낸다 (1인 6억까지)
1) 12억(공시지가 기준) 주택 5:5로 공동명의하는 경우. 6억씩 총 12억 공제된다.
2) 12억(공시지가 기준) 주택 1세대1주택(단독명의) 하는 경우. 11억 공제된다
-> 공시지가는 계속 오른다.

1세대 1주택은 세액공제가 된다.
장기보유 + 만60세이상은 공제가 되므로 1세대 1주택이 유리하다.

(개인기준)3주택이상이거나 조정지역 2주택 이상인 경우 : 1.2-6% (2배 차이남)
종부세 신고납부 가능

양도소득세 과세대상

기본은 1세대 1주택 비과세
과세대상1 ) 부동산 : 토지와 건물
과세대상2 ) 부동산에 관한 권리 : 아파트 분양권(21.1.1 취득부터), 입주권 등

양도소득세 납세의무자

비거주자 = 외국인 x, 영주권 또는 시민권자
거주자 = 183일 이상 거소가 있거나 국내 주소가 있다
비거주자는 1세대 1주택 비과세가 되지 않는다 *

양도시기 : 대금 청산일(= 잔금청산일)
예외) 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 : 등기접수일
-> 비과세 날짜 계산 꼭 하고 등기접수 하자

아파트 분양에서 조합원 자격으로 취득 - 사용승인교부일 (자기 건물이라 보므로)
분양권을 샀으면 - 분양대금의 잔금지급일 취득시기이다

장기보유특별공제

권리는 안되고, 1세대 2주택 이상 적용 안된다
보유기간은 무조건 3년이상인 경우

최대 15년 이상 보유시 30%

1세대 1주택은 10년 이상 거주/보유하는 경우 80%까지 공제된다. (2년이상 거주 필수)

2년이상 거주 안했는데, 비과세 받으려면 조정지역 + 2017년 8월~ 취득한 사람은 거주해야함
그 전에 취득한 사람은 비과세는 받는다
장특공제는 못받고 일반부동산 장특공제로 넘어간다

거주 3년, 보유 10년한 경우
12% + 40% = 52%

거주 2년, 보유 3년한 경우
8% + 12% = 20%

거주 0년 , 보유 3년한 경우
6% (일반부동산 적용)

양도소득세율1

요즘 계산식 잘 나와있어서 구지 외울 필요는 없다
과세표준 x 세율 - 누진공제액
6~45%까지 있다.

양도소득세율2

21.6월 이후 단기양도 (2년미만)는 세금 중과된다
주택 1년 미만 보유 : 70 + 7% = 77% 적용 (지방소득세 포함)

분양권양도
1년미만 70%, 1년초과 60%
분양권양도는 2년 넘어도 계속 60%임, 불리해졌다.

조합원 입주권은 주택으로 친다.

3주택 중과세는 8-90% 세율 나온다.

다주택 양도소득세 중과세

최고세율이 45% + 3주택이상인경우 30% + 지방소득세 8.5% + 장기보유공제 적용배제 = 8-90%까지 나간다
입주권은 이미 양도세 주택수에 포함 되었고,
분양권은 2021.1.1일 취득부터 주택수 포함된다.

조정대상지역 2개 이상인 경우 무조건 중과세 된다
조정대상지역 분양권, 입주권 자체는 중과세 x, 권리일 뿐 ***
다른주택 팔때, 주택수에 포함되는 것. 중과세는 아니다.

조정지역이 아니면 중과 되지 않는다
주택만 중과된다.

3주택 중과세 제외 주택

수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역 양도당시 기준시가 3억 이하인 주택은 주택수 포함 제외
조정지역x 3억이상 : 중과 안함. 예외임
장기임대주택 : 중과 x
읽어보기

5번. 상속받은 주택을 5년 이내에 양도하면 중과세 제외한다.
8번. 1-7번까지 주택 1+ 일반주택1 있을때 일반주택을 팔면 중과하지 않는다.
9번 조정대상지역 되기 전에 계약을 하였으면 중과세 제외된다

6번. 비과세 해당하는 경우 중과세 제외
8번. 1-5번까지 주택 외 1개 주택 소유하는 경우 중과세 제외

다주택 중과세 여부(사례)

어려운 부분.

3주택인 경우 예시
서울 5억, 충주 4억, 해남 2억짜리 집 총 3채 있고, 장기임대주택 등록 안한경우

주택수
해남은 3억이 안되므로 주택수 포함되지 않는다
충주, 서울은 3억이 넘으므로 주택수 포함된다.

중과세 여부
충주는 조정대상이 아니므로 중과되지 않는다
해남은 3억이 넘지 않으므로 중과되지 않는다
충주가 주택수에 포함되므로 총 2채로 중과세가 적용된다.

결론
충주시꺼를 먼저 팔아야 중과세가 되지 않는다
또는 장기임대 주택을 해야한다.

2주택인 경우 예시
서울 5억, 충주 4억, 총 2채 있고, 장기임대주택 등록 충주만 한 경우

주택수 포함
충주 포함ㅇ
서울도 포함 ㅇ
중과
충주 중과x 조정대상 아니므로
서울은 중과x
상단 다시 올려보기) 1-5번을 제외하고 하나만 있을때는 중과를 안한다.
장기임대주택 2번에 해당. 중과 안한다.

서울 5억, 1억 2채인 경우
둘다 주택수 포함된다.
B를 먼저 파는 경우, 중과세 X - 1억이하는 중과세 되지 않는다.
A를 팔면 중과세 된다. 왜냐하면
상단 다시 올려보기) 1-5번을 제외하고 하나만 있을때는 중과를 안한다.
7번에 해당하므로...

너무 어렵다...

나머지는 그냥 읽어보기...

비과세x 1주택일때 중과세가 되지 않는다는 말

1억이하 소형주택이라 중과세 x

비사업용토지 양도소득세 중과세

8년동안 농사하신분은 비과세
사업용/비사업용 토지 구분하기
비사업용토지는 일반세율에 +10%
장기보유특별공제 적용

비사업용 토지기준 : 그 목적대로 사용하지 않는 경우 - 중과를 하겠다

양도소득세 등 신고 및 납부

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 해야한다.
양도차익이 없거나 차손이 발생한 경우에도 신고

1세대1주택 비과세인 경우는 신고할 필요가 없음 - 세금 안냈다고 안내문이 날라오면 과세일 가능성이 많음. 확인해보고 다시 알려야함. 12억 초과는 해야합니다!!! 고가주택

세금 낼돈 이 없어도 먼저 신고해서 억울하게 가산세 내지 말자
양도소득세와 함께 내는 지방소득세는 4개월까지 연장

강의 다시 들어보니 그사이 올해기준으로 업그레이드 되었다.
또 듣고 정리해보니 훨씬 알아듣기 편하다.
아마 공인중개사라도 이거 다 아는사람 별로 없을것같다.
알찬시간 보냈고, 계속 업그레이드해서 머릿속에 정리해야겠다.

그리고 물어보면 딱딱 답 나오게끔!!