[한국공인중개사협회 실무교육13] 모의현장실습 1 - 계약서 작성

어떤 계약서를 선택해야 할까?

1. 매매 · 임대차 계약서 : 임의서식 흰 백지에 사용해도 무방하다. 자유서식

- 민법

- 계약 자유 원칙

- 불요식 낙성계약

- 공인중개사법

- 필수 기재 항목 ( 공인중개사법 시행령 22조 )

① 거래 당사자의 인적 사항
② 물건의 표시
③ 계약일
④ 금액 및 지급일자
⑤ 물건의 인도 일시
⑥ 권리이전의 내용
⑦ 계약의 조건이나 기한
⑧ 중개대상물확인·설명서 교부일자
(⑨ 그 밖의 약정내용)

증여계약서 작성시 공인중개사가 직접 제작하기도 한다.

 

2. 중개대상물 확인설명서 : 법정서식 주어진 서식 그대로 사용

 

 

 

계약서 작성 방법

한방 프로그램 > 계약관리

개인정보활용동의서 | 자금조달계획서 | 공제증서

 

 

부동산 셀렉트 버튼

부동산(아파트) 셀렉트 버튼

계약서 선택지가 너무 많아보이지만, 기본틀은 2가지이다

1. 일반 건축물

2. 집합 건축물

 

토지의 면적 부분만 차이가 있음

 

집합건축물은 토지등기부 자체가 없다.

토지 = 대지권

 

 

 

 

 

임대차계약

 

 

 

매매계약

 

 

제목만 다르고 내용은 동일하다

좌 [일반건축물 계약서], 우 [집합건축물 계약서]

 

 

 

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임대차 계약서 작성방법

[1] 부동산의 표시

 

 

[임대차] 소재지, 지목, 면적 :

토지대장 또는 토지이용계획 참고

 

 

중개 업무에 유용한 웹사이트

• 정부21 gov.kr 건축물대장, 토지대장, 주민등·초본
• 법제처 moleg.go.kr 현행법령, 인허가서식
• 국토교통부 moct.go.kr 공시지가, 토지거래허가구역
• 토지이용규제정보서비스 luris.moct.go.kr 토지이용계획, 지적도
• 부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr 부동산 거래신고
• 부동산전자계약시스템 irts.molit.go.kr 전자계약 작성
• 렌트홈 renthome.go.kr 주택임대사업자 정보
• 일사편리 kras.go.kr 부동산종합증명서
• 부동산공시가격알리미 realtyprice.kr 공시가격
• 온나라 onnara.go.kr 토지건물기본정보, 지도
• 산지정보시스템 forestland.go.kr 지형, 경사도, 고도, 수목
• 인터넷등기소 iros.go.kr 등기부등본
• 대법원 scourt.go.kr 판례, 사건검색
• 법원경매정보 courtauction.go.kr 경매정보
• 한국자산관리공사 onbid.co.kr 공매정보
• 국세청 nts.go.kr 기준시가, 현금영수증
• 한국공인중개사협회 kar.or.kr 부동산종합정보, 서식 등
• 건축도시공간연구소 aurum.re.kr 우리집 내진설계
• 다음 >지도>스카이뷰, 로드뷰 daum.net 위성사진, 길 사진
• 네이버 >지도>항공뷰, 거리뷰 naver.com 위성사진, 길 사진
• 구글어스 google earth 위성사진

 

 

 

토지이용규제정보서비스 - 토지e음

luris.moct.go.kr 토지이용계획, 지적도

 

계약서에 도로명주소 or 지번 무엇이 정확할까?

 

정부에서는 부동산 표시 (소재지)를 지번으로 작성(도로명x) 권고.

-> 맹지의 경우 도로명 주소가 없기 때문

계약 당사자 주소는 도로명주소ㅇ

건물의 경우, 도로명으로도 가능 하다.

 

 

 

[매매] 면적, 대지권 종류, 대지권 비율 :

등기사항증명서 - 인터넷등기소 iros.go.kr

열람하기 수수료 700원, 발급수수료 1,000원

 

 

[임대차] 구조용도, 면적

건축물대장 : 정부24

수수료 무료

 

 

 

정부24 > 신청조회발급 > 건축물대장(열람)

 

건물 구조·용도에 전체를 적기도 하고, 임대할 부분의 구조·용도를 적기도 한다

1안, 2안 모두 무방함

1안보다 2안이 더 보기는 좋아보임

 

 

칸막이해서 일부만 임대하는 경우

설계도처럼 정밀하지 않더라도 괜찮다.

계약서 아래에 대략적으로 그림 그려놓기

공용면적 포함인지 확인!!

 

 

집합건축물 / 일반건축물 면적 표시의 차이점음?

일반건축물은 전용면적을 알수없음

 

 

집합건축물은 전유부분 면적이 정확하게 나온다

 

일반건축물은 1층의 전체면적만 나온다

전용면적은 알수없다

 

그냥 99로 작성하면 나중에 분쟁의 소지가 있으므로

'공용포함' 이라고 작성

 

확인·설명서에도 공용포함이라고 꼭 적어라

 

 

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[2] 계약내용

금액, 기간, 특약사항 3부분

특약은 부족한부분 추가할 수 있다.

별지첨부 가능

 

 

 

임대차 : 보증금 / 차임

매매 : 5가지 금액 모두 작성

 

계약금 우측에 영수자 이름과 도장을 찍게되면 영수증 효과가 있다.

월세는 선/후불 표시

 

존속기간이 1년인 경우, 이사들어오는날을 포함시켜야하나 제외시켜야 할까?

21.09.20-22.09.20일 : 초일 불산입 - 이사들어오는날 제외

21.09.20-22.09.19일 : 초일 산입 - 이사들어오는날 포함

현장에서 결정. 둘다 틀린건 아님

 

민법 157조에서는 초일 불산입 (22.09.20일)로 본다.
오전 영시부터 시작한 때에는(하루를 온전히 사용하므로) 22.09.19일로 본다.
민법은 임의규정이므로 당사자의 합의를 우선으로 한다.

임대/임차인이 날짜로 서로 얼굴 붉히게 되면 기존 계약서 참고.

 

 

 

부가가치세 발생하는 사례

토지 - 나대지, 임대차

주거용 - 매매업 85초과

사업용 부동산

과세한다.

 

 

 

부가가치세 처리는 세무 영역  : 세무서 또는 세무사에게 문의하도록 안내해야

부가가치세 발생 시 누가 부담할 것인가는 공인중개사가 계약 시 확인해야 분쟁을 예방
당사자 간 합의에 따라 부담 주체를 정하고 이를 계약서에 기재한다.

일반적으로,

- 임대차인 경우 -

 

임대인이 일반과세자인 경우 :

월세 200만원에 대한 부가가치세 20만원은 임차인이 부담한다.

 

임대인이 간이과세자인 경우 :

월세 200만원에는 부가가치세가 포함되어 있음 (부가가치세는 임대인 부담)

간이과세자인 경우, 세금계산서 발행이 안되므로

부가가치세 환급이 안되어 임대인 부담으로 하는것이 좋다.

 

합의에 따라 기재

일반과세자인 임대인이 부가가치세를 부담할 수도 있음

 

 

- 매매인 경우 -

 

매도인이 일반과세자인 경우 :

사업포괄양수도가 안 되면 건물분 부가가치세는 매수인이 부담한다.

 

임대인이 간이과세자인 경우 :

사업포괄양수도가 안 되면 건물분 부가가치세는 매도인이 부담한다

 

합의에 따라 기재

포괄양수도 여부는 공인중개사가 판단하기 어려운 사항임

포괄양수도가 안 될 경우 누가 부가가치세를 부담한다는 것만 기재하면 됨

포괄양수도 : 양쪽이 사업자인 경우, 부가가치세 면세해주는 제도

 

 

특약 : 일반음식점

일반음식점(치킨점)으로 영업신고 안되면 계약금 반환하고 해제한다.

휴게음식점 / 일반음식점 두가지 있음

 치킨점은 술을 마시므로 일반음식점

 

상가를 중개할때는 자유업종, 허가업종인가 구분해야한다

허가업종은 조건부특약을 받아야하고, 못받을 경우를 대비해야한다.

 

 

특약 : 영업허가

 

• 임차인이 유 경험자일 경우

영업 허가는 임차인 책임으로 한다.

 

• 임차인이 무 경험자일 경우

영업허가 안되면 계약금 반환하고 해제 한다.

 

->영업허가는 해당 구청에 문의해야한다.

구두로 알아봤을때는 된다고 했다가

서류 작성시 안된다고 하는 리스크 줄이려면

직접 알아보게끔 하거나 or 계약반환 해제부분 특약 작성

 

• 임대인 반발을 무마하는 타협안

잔금일 까지 영업허가 안 되면 계약금의 90%를 반환하고 해제한다

 

특약작성이 끝나면 : 이하여백