[한국공인중개사협회 실무교육7] 부동산 전자계약시스템 2 - 이용방법2

계약진행(모바일앱)

 

 

법무대리인선택(매매계약) – 매수자 선택사항

• 매수자는 부동산거래 전자계약시스템에 등록되어 있는 법무대리인을 선택할 수 있음

내가 원하는 법무사 하고싶으면 그분을 어플가입시키면 됨

1물건에 1명 법무사만 가능

 

• 매수자가 다수인 경우 협의를 통해 법무대리인을 선택하며, 선등록된 법무대리인이 있는 경우 법무대리인 변경이 가능 단, 다수의 법무대리인은 등록 불가 한 물건에 하나의 법무대리인만 가능

 

사인 인정x

정자로 이름 작성해야함

계약서 작성중 -> 서명대기중 -> 확정대기중 -> 계약완료

 

 

 

전자서명(공인중개사-모바일앱)

공인중개사는 모바일앱 또는 부동산거래 전자계약시스템(https://irts.molit.go.kr)에서 거래당사자간 거래내역을 최종확인 후 전자서명을 진행함

① 계약작성자(공인중개사)이름 및 계약번호 표기

② 화면별 조회

③ 계약서 내 단어 검색

④ 번호, 아이콘을 이용하여 화면 이동

⑤ 확대비율, 아이콘을 이용하여 화면 확대 축소

⑥ 휴대폰 본인인증 → 공인인증전자서명 실시

⑦ 발표 모드로 전환

⑧ 전자계약서 인쇄

 

은행용 공인인증서 x

부동산거래용 ㅇ

범용인증서 ㅇ (1년에 11만원정도)

 

 

거래당사자 : 자필 서명

공인중개사 : 공인전자서명

 

계약완료 단계

계약완료 -> 거래신고완료

 

실거래가 신고필증 조회

 

• 공인중개사 및 계약당사자들은 부동산거래전자계약시스템 로그인하여 계약현황 → 매매계약조회에서 실거래가 신고번호를 확인하고, 실거래 신고필증 조회 및 출력이 가능함

매매 -> 실거래가

임대 -> 확정일자 자동 부여

 

 

확정일자 부여 문건 조회

확정일자는 타임스탬프가 1개 더 생긴다

확정일자 부여 시점

주민센터에서도 확정일자 도장

-> 위변조 방지

 

 

 

계약해제

공인중개사는 부동산거래 전자계약시스템에 로그인 후 계약완료 된 계약 건에 대해 계약해제 합의서를 작성 또는 직권해제 함

->해제신청 외 나머지 업무절차는 기존 매매/임대차 계약서와 동일

 

• 공인중개사는 매매/임대차계약 조회목록에서 완료된 계약건에 대해 해제신청을 함

 

[ 매매/임대차 계약해제합의서 작성 및 해제 ]

 

공인중개사는 계약해제건 발생 시 계약해제 후 계약복사, 계약해제, 당사자 서명 후 계약해제를 할 수 있음

신고한 이후에 계약 수정이 필요한 경우

-> 먼저 쓴 계약서를 해제한 후 다시 계약 진행

 

① 계약해제 시 해제사유발생일, 해제구분, 사유 등을 입력

② 이미 완료된 전자계약건의 일부 내용 수정이 필요할 경우 사용 (계약내용을 자동 복사하여 내용 수정 후 서명 가능 P6. 물건정보입력 이후부터 진행)

③ 완료된 계약건을 해제하는 경우 사용

④ 계약서명방식과 마찬가지로 거래당사자 서명처리 후 계약해제를 함

⑤ 계약해제목록 화면으로 이동함

 

[계약해제목록 조회]

• 공인중개사가 당사자 서명 후 계약해제한 계약건에 대해서는 계약해제합의서를 조회 / 수정 / 삭제 할 수 있음

• 거래당사자는 부동산거래 전자계약시스템 로그인하여 계약 현황 → 계약해제내역조회에서 해제합의서를 조회할 수 있음

 

[ 계약해체합의서 조회 ]

• 서명이 완료된 계약해제합의서는 마이 페이지에서 조회함

• 계약성사가 완료된 전자계약문서는 공인전자문서센터로 보관되며 보관된 문서는 5년간 보관됨

 

 

[ 계약해제 합의서 서명내역 확인(당사자 서명 후 계약 해제시) ]

 

 

• 해제서명이 완료된 기존 계약 건은 계약해제 Stamp 처리함

 

 

회원가입 및 공인인증서 신청 발급

• 사용자는 회원약관을 확인한 뒤 약관동의를 통해 회원가입 진행(약관동의 필수 체크)

• 사용자는 업무에 맞는 회원 유형을 선택하여 회원가입 진행

공인중개사 중개업 행정제재 여부 확인

 

전자결제서비스 이용 등록(선택사항)

① 전자결제서비스 약관 및 개인정보 수집 동의

② 신용카드 결제금액이 입금될 계좌정보 입력

③ 계좌정보 인증 시 예금주 정보 자동 등록

④ 세금계산서 발행을 위한 이메일 정보 입력

 

[ 공인인증센터 ]

• 사용자는 공인중개사 신청하기 버튼을 이용하여 공인인증서 발급을 진행함

• 범용인증서, 부동산거래(특수목적용) 인증서 외 타인증서는 사용 불가

 

공인인증서 등록하기(PC → 모바일 앱)

 

 

 

 

전자계약시스템 Q&A

 

1. 전자계약시스템 이용 관련

 

(1) 부동산거래 전자계약시스템이 무엇인가요?

부동산거래를 종이계약서 대신 온라인상 전자방식으로 계약하는 시스템으로 더 편리하고 경제적이며 안전한 거래가 가능합니다. (홈페이지 https://irts.molit.go.kr)

 

(2) 부동산 전자계약을 하려면 무엇이 필요한가요?

본인 명의의 휴대전화를 지참하고, 전자계약시스템에 회원으로 가입한 중개업소를 방문하면 전자계약을 체결할 수 있습니다. 전자계약시스템 회원 중개업소는 홈페이지(https://irts.molit.go.kr) → ‘중개법무서비스’ → ‘중개사무소 찾기’에서 조회 가능합니다.

 

3) 본인 명의 휴대전화가 없으면 전자계약이 불가능한가요?

네, 그렇습니다. 부동산거래의 안전성 확보를 위해 거래당사자 본인확인 및 인증을 반드시 거치도록 하고 있으며, 현재 주된 본인인증 방법으로 본인명의 휴대전화 인증 방식을 취하고 있습니다. 향후 다양한 방법으로 본인인증을 할 수 있도록 시스템을 개선할 예정입니다.

 

(4) 부동산 전자계약을 하려면 회원가입 등이 필요한가요?

아닙니다. 전자계약을 사용하려면 공인중개사는 회원으로 반드시 가입되어야 하나, 임대인·임차인(또는 매도인·매수인)은 별도의 회원가입 없이도 전자계약시스템 이용이 가능합니다. 본인명의의 휴대폰만 지참하고 해당 공인중개사가 작성한 계약서를 확인한 후 공인중개사 스마트폰 앱을 이용해서 전자서명을 하시면 계약이 완료됩니다. 또한 별도의 회원가입 없이도 본인인증(휴대폰인증)을 통해 언제든지 계약서를 확인할 수 있습니다.

 

(5) 부동산 전자계약이 가능한 지역 및 부동산 종류가 제한되어 있나요

‘17년 8월부터 전국으로 확대 시행되었습니다. 또한 전자계약은 주택을 포함하여 상가, 오피스텔, 토지 등에 대하여도 가능합니다

 

(6) 매매가 아닌 전세/월세 계약도 전자계약으로 가능한가요?

네, 매매 뿐만 아니라 전세나 월세계약도 전자계약이 가능합니다.

 

(7) 개인 간 직거래 시 이용할 수는 없나요

네, 현재 공인중개사를 통한 중개 거래에 한하여 전자계약이 가능합니다.

 

(8) 거래당사자가 법인인 경우 이용할 수 있나요?

네, ’18년 상반기부터 법인(법인 아닌 사단, 법인 아닌 재단 및 단체 등은 제외)은 먼저 전자계약시스템 홈페이지에서 법인 회원가입을 마친 후 공인중개사를 통한 중개거래에서 계약당사자가 되어 전자계약이 가능합니다. (전자계약시스템 홈페이지 → 회원가입)

법인인 경우, 회원가입 필수

 

(9) 대리인에 의한 전자계약 체결이 가능한가요

현재는 거래당사자 본인이 참석하여야 하며, 본인 인증을 위해 본인 명의로 개설한 핸드폰이 필요합니다.

 

(10) 계약정보 및 개인정보가 유출될 우려는 없나요?

개인정보를 포함한 계약정보는 암호화해서 국가승인 공인전자문서보관센터에 안전하게 보관되며, 거래당사자는 보존기간(5년) 동안 전자계약시스템을 통해 언제든지 계약서를 확인할 수 있습니다. 또한 전자계약시스템은 안전한 거래를 위해 공인중개사 회원이 회원가입을 하려는 경우, 시·군·구청에 자격신고 및 등록여부 등을 사전에 확인하고 있습니다.

 

(11) 부동산거래 전자계약시스템 이용 혜택은 무엇인가요

(12) 중개보수료를 카드로 결제할 수 있나요?

네, 거래당사자가 업무 제휴를 맺은 카드사(신한, 우리, 국민, 하나, 삼성 등) 신용카드를 보유하고 계신 경우 중개보수를 카드로 결제할 수 있습니다.

 

(13) 부동산 전자계약을 하면 등기절차는 어떻게 진행되나요

전자계약을 한 경우 별도로 전자등기 신청을 통해 등기를 하셔야 합니다. 또한 일부 제휴 법무대리인(홈페이지 ‘중개법무서비스’ → ‘법무대리인 찾기’에서 확인 가능)이 등기 관련 법무대행 보수를 30% 절감하여 해당 서비스를 제공하고 있습니다.

 

(14) 대출서비스 이용은 어떻게 하나요

전자계약체결을 마친 경우, 업무 제휴를 맺은 은행사(홈페이지 ‘금융서비스‘ → ‘대출서비스’ 참조) 등으로부터 대출서비스 이용을 원하는 거래당사자는 전자계약 번호 및 본인명의 휴대전화를 지참하고, 인근 제휴 은행 등에 방문하시면 됩니다. 다만 제휴 은행별 대출상품 특성이 다르고 적용금리도 다를 수 있으며 반드시 사전에 해당 금융기관과 미리 상담한 후 진행하여 주시기 바랍니다.

 

(15) 대출서비스 우대금리는 어떠한가요

업무 제휴를 맺은 은행별 우대금리 적용대상, 판단기준(신용등급 등) 등이 상이하므로 서비스 이용 전 이용하려는 은행에 개별 문의해 주시기 바랍니다. 은행별 담당자는 홈페이지 ‘공지사항‘ → ‘전자계약 시 은행별 주택 및 전세자금 담보대출 금리우대 안내‘ 또는 홈페이지 ‘대출서비스’를 확인하여 주시기 바랍니다.

 

(16) 주택 외에 토지·상가·오피스텔 등에도 대출우대 금리가 적용되나요?

은행에 따라 다르지만, 일부 적용되고 있으니, 자세한 내용은 전자계약시스템 홈페이지 관련내용(‘홈페이지 ‘공지사항‘ → ‘전자계약 시 은행별 주택 및 전세자금 담보대출 금리우대 안내‘ 또는 홈페이지 ‘대출서비스’)을 참조하시거나 전자계약 고객센터 1833-4662에 문의하시기 바랍니다. 다만 제휴 은행별 상품이 다양하므로, 기타 세부사항에 대한 안내는 해당 금융기관과 상담하여 주시기 바랍니다.

 

(17) 전자계약서에 공인전자서명 등 확인란에서 “노란색 물음표”가 보이는 경우 계약서 효력에 영향이 없나요?

전자계약서 첫 페이지 ‘시점확인’, ‘공인전자서명‘ 확인란에서 “녹색체크”가 아닌 “노란색 물음표＂가 보이는 경우가 있으나, 이는 pdf viewer 프로그램과 인증서 상호간 호환성 여부에 따라 발생하는 현상으로 계약서 효력에는 영향이 없습니다.

※”노란색 물음표”를 “녹색체크” 표시로 변환 방법 “노란색 물음표” 마크클릭 → 팝업창에서 “서명속성 → 서명자 인증서 표시 → 신뢰 메뉴 → 신뢰할 수 있는 인증서로 추가 → 확인“ 순서로 클릭

 

(18) 전월세계약 체결 후 출력한 전자계약서 우측 상단 “시점확인2” 부분에 “시점확인필“ 마크가 없으면 계약서 효력이 영향이 없나요?

전월세계약서에서 “시점확인 2” 부분에 “시점확인필“ 마크가 없는 경우가 있으나, 이는 아직 확정일자 번호가 부여되지 않았음을 의미하는 것일 뿐 계약서 효력에는 영향이 없습니다.

 

(19) 대출을 어디에서 상담받고 신청할 수 있나요?

기금 대출 신청 전 자세한 상담이 필요한 경우, 주택도시기금 포털 (http://nhuf.molit.go.kr/)을 방문, 대출취급 은행 등의 콜센터 등에 문의하시거나, 6개 기금 취급은행 등에 방문하여 대출 상담 및 신청을 하시면 됩니다. 자세한 사항은 홈페이지 ‘공지사항‘ → ‘[보도자료] 부동산 전자계약으로 주택 구입·전세자금 이자 할인 받으세요’을 참고하시기 바랍니다.

 

2. 공인중개사(회원) 관련

(1) 회원가입은 어떻게 하나요?

부동산거래 전자계약시스템(irts.molit.go.kr) 접속 후 회원약관을 확인하고 약관동의를 통해 회원가입을 진행합니다. ID 등의 기본정보를 입력하고, ‘중개업 확인(사업자등록번호 등 입력)’ 및 ‘공인인증서 등록‘을 하고 회원가입을 완료합니다.

 

2) 공인인증서 등록을 꼭 해야 하나요?

공인중개사 회원이 전자계약을 진행하려면 ‘공인인증서 등록’이 반드시 필요합니다.(단, 공인인증서 등록 없이 회원가입은 가능)

※ 홈페이지 ‘회원정보‘ → ‘공인인증서 등록’에서 인증서를 등록하시기 바랍니다.

 

(3) 공인인증서 발급은 어떻게 하나요?

공인중개사 회원은 ‘사업자용 범용‘ 또는 ‘특수목적용(부동산거래)‘ 공인인증서에 한하여 전자계약에서 사용할 수 있습니다. ‘특수목적용(부동산거래)‘ 공인인증서 발급을 원하는 경우 부동산거래 전자계약시스템 ‘공인인증서 관리‘ 메뉴에서 공인중개사 신청하기로 공인인증서 발급신청이 가능합니다. 현재 무료로 공인인증서 발급이 가능하며, 신청서류는 ‘등록기관 방문제출(무료)’, ‘찾아가는 서비스’를 통해 제출이 가능합니다.

(공인인증서 신청 및 발급 관련 자세한 문의는 “1566-2119”으로 연락 부탁드립니다.)

※ ‘찾아가는 서비스’는 유료이며, 약 1만 1천원의 실비성 수수료가 발생합니다

 

(4) 계약서 작성 등 전자계약시스템 사용방법은 어디서 확인할 수 있나요?

부동산거래 전자계약시스템의 ‘부동산 전자계약 소개‘ 메뉴 중 ‘전자계약 따라하기’로 들어가시면 회원가입부터 공인인증서 신청, 전자계약서 작성, 전자계약 해지 등과 관련한 동영상 안내 자료를 확인하실 수 있습니다. 또한 ‘매뉴얼 다운로드’를 활용할 수 있습니다.

 

(5) 거래당사자 서명은 어떻게 하나요?

(공인중개사) 공인중개사 회원의 스마트폰 또는 태블릿PC에 ‘부동산거래 전자계약 시스템 앱’을 설치하고 로그인을 하면 PC로 작성한 계약서를 확인할 수 있습니다. 부동산거래 계약대상목록에서 서명 진행할 계약 건을 선택하고 거래당사자 정보를 확인한 후 거래당사자에게 휴대폰 본인인증을 진행합니다.

(거래당사자) 공인중개사가 제시하는 스마트폰 또는 태블릿 pc에서 서명진행할 계약 건이 선택되면 거래정보를 확인한 후 휴대폰 본인인증을 진행합니다. 거래당사자는 공인중개사 신원을 확인한 후 ‘휴대전화 본인인증’ 및 ‘자필서명’을 거쳐 전자서명을 진행합니다.

※ 대면거래의 경우 거래당사자(매도인, 매수인 또는 임대인, 임차인 등)는 별도로 서명을 위한 앱을 설치할 필요가 있습니다.

 

(6) 공인중개사 서명은 어떻게 하나요?

거래당사자의 전자서명을 마친 계약은 ‘확정대기 중‘ 상태로 조회가 가능합니다. 공인중개사 또는 ‘휴대폰 본인인증‘을 거치게 되며, ‘공인인증서’를 통해 전자서명을 진행합니다. 서명 전 회원정보에서 공인인증서를 등록(최초 1회)하여야 하며, 등록 가능한 공인인증서는 ‘사업자용 범용‘ 또는 ‘특수목적용(부동산거래)’으로 한정합니다.

 

(7) 공동중개의 경우 어떻게 진행하나요?

공동중개 방식에 의한 전자계약 체결 진행 시, 각 공인중개사는 모두 전자계약시스템에 “회원가입“ 및 “공인인증서 등록”이 필요합니다.

 

(8) ‘중개대상물 확인설명서’는 매번 새로 작성해야 하나요?

전자계약시스템 내 ‘중개대상물 확인설명서‘ 일부 항목에 대하여 ‘불러오기‘ 기능이 있습니다. 자주 사용하는 내용을 저장하여 필요 시 ‘불러오기‘를 통해 조금 더 편리하게 이용할 수 있습니다.

 

(9) 전자계약 완료 후 계약서를 출력해서 보관해야 하나요?

아닙니다. 계약서는 전자문서로 공인전자문서센터에 5년간 보관되며, 보관기간 동안 언제든지 전자계약시스템을 통해 확인할 수 있습니다

구지 출력할 필요 없다. 

 

(10) 전자계약 완료 후 실거래가 신고 및 확정일자부여 결과를 확인할 수 있나요?

부동산거래 전자계약시스템에 로그인하여 ‘마이페이지’에서 계약 상태를 확인할 수 있습니다. 실거래가 신고를 마친 매매계약 건은 ‘거래신고완료‘로 표기되고, 실거래가 신고번호를 확인할 수 있습니다. 또한 확정일자가 부여된 임대차계약 건은 ‘확정일자 신고완료’로 표기되고, 해당 주민센터 직인과 확정일자, 번호를 확인할 수 있습니다

 

(11) 계약체결 후 계약내용이 변경된 경우 수정이 가능한가요

공인중개사의 최종 전자서명(공인인증서)이 완료되기 전까지는 계약내용 수정이 가능합니다. 최종 전자서명이 완료된 경우는 해제하신 후 계약서를 다시 작성하여야 합니다. 다만, 해제한 계약서를 ‘불러오기’ 하여 일부내용 수정을 통해 다시 계약서를 손쉽게 작성할 수 있습니다.

 

(12) 체결 완료한 전자계약은 어떻게 해제하나요

전자계약시스템 로그인 후 ‘매매(또는 임대차) 계약 조회‘ 메뉴에서 해제하고자 하는 계약 완료 건에 대하여 ‘계약해제‘ 버튼을 클릭합니다. 생성된 ‘부동산거래계약 해제합의서’에서 해제사유, 해제사유발생일 등을 입력한 후 ‘계약해제(거래당사자로부터 계약 해제 위임을 받지 않은 경우)’ 버튼을 클릭하여 해제절차를 진행할 수 있습니다. 해제된 계약은 ‘계약해제내역조회’ 메뉴에서 조회할 수 있습니다

 

(13) 건의사항, Q&A 등 게시글은 작성자만 확인할 수 있나요

아닙니다. 작성자가 공개를 원하는 경우 전자계약시스템에 로그인한 회원이 답변내용을 확인할 수 있도록 개선*하였습니다. 또한 건의사항과 Q&A를 “Q&A”통합하였으며, 기존에 건의사항에 올린 질문은 “Q&A”에서 확인할 수 있습니다.

기타 자주하는 질문 등을 주기적으로 정리하여 자료실에 등록할 예정이오니, 본 메뉴를 적극적으로 활용하여 주시기 바랍니다.

* 글 작성 시 개인정보 보호, 명예훼손 표현 금지 등에 유의하여 주시기 바랍니다.

 

(14) 전자 거래계약서 출력이 가능한가요?

네, 계약당사자라면 계약하기 이전 또는 계약한 이후에 필요에 따라 전자 거래 계약서 출력이 가능합니다. 또한 전자계약서는 PDF파일로 다운받아 저장하여 별도로 보관하실 수 있습니다.

 

(16) 전자계약시스템을 이용하는 경우에 공인중개사가 거래당사자 신분확인을 하지 않아도 되는지요?

아닙니다. 공인중개사는 반드시 거래당사자의 신분을 확인하고 거래계약을 진행해야 합니다. 전자계약시스템은 현재 신분증 확인 이외에 더 정확한 신분확인을 위해 휴대폰 인증 및 신분증 촬영을 지원할 수 있습니다.

※(공인중개사법 제25조의2) 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표 제시 요구할 수 있습니다.

 

(17) 전자계약을 체결하려면 태블릿 PC가 반드시 필요한가요?

태블릿 PC는 보다 넓은 화면에서 전자계약 앱 실행을 하기 위한 기기일 뿐이므로 본인 명의 스마트 폰이 있는 경우 전자계약 체결이 가능합니다. 또한 기존에 사용하던 태블릿 PC가 있는 경우 전자계약 앱 설치 후 사용하시면 됩니다.

 

상세하게 설명해서 너무 좋았는데.. 

똑같은 이야기를 계속해서 지겨웠다...

사실 부동산 전자계약시스템은 수업시간에도 많이 이야기 하긴 했지만

실제로는 많이 활용 안한다고 한다.

거래당사자도 동의한다면 개인적으로 써보고 싶긴 하다.