[양도세] 알아야 똑똑하게 팔수있다

나는 강의를 여러번 듣고 양도세에 대해서 습득했지만

너무나도 어려운 말들이 많아 이리 저리 검색해보면서 알아봤던것같습니다.

기본적인 이론을 우선 알아야하고, 세부적인것은 차근차근 알아가는것이 좋겠습니다.

 

 

1. 양도소득세란?

내가 6억에 집을 사고, 10억에 집을 팔았다면,,

10억 - 6억 = 4억만큼 세금을 내는것입니다.

4억을 양도차익 이라고 합니다.

양도차익이 발생하면 세금을 내는것이라고 생각하면 쉽습니다.

 

2. 비과세

그런데 우리나라에 양도세 비과세가 존재합니다.

1가구 1주택인데 12억 이내로 매매 + 2년이상 보유 했다면,, 세금을 내지 않습니다 

너무 좋은 혜택입니다.

왜냐하면 다주택자들은 양도세가 너무 많아서 못파는 사람들이 정말 많습니다.

 

우리가족의 집이 단 한채다!! 라고 한다면 비과세 혜택을 잘 보아야 합니다.

1가구 1주택인데 똥멍청이처럼 1년 10개월 보유하고 판다면?? 바로 세금 때립니다!!

 

3. 양도소득세 계산

수학을 너무 싫어하더라도 어쩔수없이 계산은 해야합니다.

계산을 할줄 알아야 양도소득세 혜택을 받을 수 있고 똑똑하게 팔 수 있습니다.

양도차익 - 장기보유특별공제액을 뺀다. - 소득기본공제액 (인당 250만원)을 뺀다. ------------------------------------------- 두가지를 빼면 과세표준이 나온다. X 세율 곱하면 ------------------------------------------- 산출세액이 나온다.

 

 

4. 장기보유특별공제액

기본 공식은 3년이상 보유 해야합니다.

2년 보유했다면 장기보유특별공제는 받지 못합니다.

 

 보유연수 X 2%  

3년 보유하면 6%가 나옵니다.

= 양도차익 X 6%가 장기보유특별공제액이 됩니다.

최소 6%에서 최대 30% (15년)까지 보유 혜택이 있습니다.

 

또 다른 공식이 있습니다.

1세대 1주택 과세인 경우이다. (9억 이상 고가주택 해당) + 거주를 2년이상 했다면, 이 공식이 더 좋습니다

(혜택이 더 좋다)

 ( 보유기간 X 4% ) + ( 거주기간 X 4% ) 

내가 3년을 보유하고, 2년이상 거주했다면

( 3 X 4% ) + ( 2 X 4%) = 20%

최소 20% 에서 최대 80% (10년)까지 보유 혜택이 있습니다.

 

* 장기보유특별공제는 최대 15년까지입니다.

15년 넘게 가지고 있으면 메리트가 크게 없으니 양도하는것에대해서 생각해봅니다.

 

5. 기본공제액

기본적으로 인당 250만원씩 공제합니다.

내가 배우자와 1/2씩 소유했다면 소득기본공제 각각 250만원씩 되니까 이러한 점에서 더 이득입니다.

 

6. 세율

가장 중요한것은 세율입니다.

양도차익이 1200만 이하인 경우, 과세표준은 6% 입니다.

1,200만원 이하	6% (1000만원인 경우, 60만원)
4,600만원 이하	15%
8,800만원 이하	24%
1.5억원 이하	35%
3억원 이하	38%
5억원 이하	40%
10억원 이하	42%
10억원 초과	45%

21년 기준입니다.

 

(그 이전 역사를 알고 싶으면 국세청 링크로..

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711 )

국세청

많이 벌수록 세금은 많이 가져갑니다.

 

또한

조정지역 1세대 2주택인 경우 기본세율 + 20%

조정지역 1세대 3주택인 경우 기본세율 + 30%

1년 미만인 경우, 50%

1~2년 미만인 경우, 40%

미등기인 경우, 70%입니다.

(세금이 둘 이상 해당하면 산출세액 중 큰 것을 적용)

 

미등기는 절대로 해서는 안되겠다. 공제도 못받고 세금도 어마어마합니다.

 

실제 계산기 두들겨보면 어마어마합니다.

나는 양도세 무서워서 집을 못팔고 있는사람을 많이 보았습니다.

 

양도세는 양도차익이 없으면 안내도 되는것입니다.

벌었으니까 세금 내는것이고, 이왕 내는거 똑부러지게 계산해서 내도록 합시다.

 

 

 

나는 개인적으로 양도소득세 계산기는 이 페이지를 선호합니다.

https://ezb.co.kr/calculator/taxes/capital-gain

양도소득세 계산 - 부동산계산기